Муниципалитет Научно-популярный журнал

10 (120) 4 Октября 2021

ISBN 1694-7053
Регистрационный номер Свидетельства
о регистрации средства массовой информации 1785

dpi

Муниципалитет - это триединство территории, живущего на ней населения и
органа местного самоуправления

ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ: САМООРГАНИЗАЦИЯ ДЛЯ РЕШЕНИЯ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

2017-04-07 / Городское жилье
ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ: САМООРГАНИЗАЦИЯ ДЛЯ РЕШЕНИЯ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

ВАРИАНТОВ ВЫБОРА У ЧЕЛОВЕКА, ЖЕЛАЮЩЕГО УЛУЧШИТЬ ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ, В КЫРГЫЗСТАНЕ НЕМНОГО. ПРЕДЛОЖЕНИЯ О ПРОДАЖЕ НОВОГО ЖИЛЬЯ НА НАШЕМ РЫНКЕ УЖЕ МНОГИЕ ГОДЫ ОДНОТИПНЫ, И ПОЧТИ ВСЕ ЗАСТРОЙЩИКИ – ЧАСТНЫЕ ФИРМЫ, КОТОРЫЕ ПРЕДЛАГАЮТ ПОКУПАТЕЛЯМ СТАТЬ ДОЛЬЩИКАМИ ЕЩЕ НЕЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ОГОРЧАЕТ И ТО, ЧТО В ПОГОНЕ ЗА ВЫГОДОЙ ЗАСТРОЙЩИКИ ЭКОНОМЯТ НЕ ТОЛЬКО НА КАЧЕСТВЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ, НО И НА БЛАГОУСТРОЙСТВЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ, ОБЩЕ¬СТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ И УСЛУГ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ ДОМА.

Во дворах таких домов монтируют ма­ленькие детские площадки (а часто нет и таких), небольшие газоны (как будто для видимости «озеленения»), все остальное место занято машинами. Случается, что даже подъезды и лестничные пролеты проектируются без соблюдения стандартов. И жителям прихо­дится иметь дело уже с тем, что есть. Поэтому вопросы самоорганизации и строительства коо­перативного жилья как никогда актуальны сей­час для городов Кыргызстана.

Существуют две формы жилищных коопера­тивов, названия которых очень схожи, но юри­дически и по формам оплаты – это два суще­ственно отличающихся друг от друга решения квартирного вопроса. Для уточнения: данная статья посвящена исключительно ЖИЛИЩНО­МУ КООПЕРАТИВУ и раскрывает тему в очень кратком виде.

Жилищно-накопительный кооператив – это некоммерческое объединение, члены которого покупают готовую недвижимость1 и не имеют возможности влиять на проект. В основе лежит принцип пирамиды, когда долги первого поку­пателя оплачивает второй покупатель, и, соот­ветственно, обязательно нужен третий, чтобы покрыть долги второго. В Швейцарии пирами­дальный принцип преследуется законом.

Жилищно-строительный или жилищный кооператив – это некоммерческое объедине­ние людей, которые сами являются заказчиками своего проекта и могут на стадии проектирова­ния влиять на архитектурный проект. Участники такого кооператива не ориентированы на полу­чение прибыли от последующей продажи недви­жимости, они независимы и не заинтересованы в постоянном росте участников кооператива. Устав и цели разрабатываются сообща.

В разумной структуре рынка жилья не менее одной трети обязательно должно составлять кооперативное жилье, потому что жилищные кооперативы решают несколько социальных за­дач. Это одна из самых финансово здоровых, прогрессивных и стабильных моделей строи­тельства. По сравнению с коммерческим стро­ительством, дома, построенные жилищным ко­оперативом, отличаются качеством, начиная со строительных материалов и заканчивая ре­шением вопросов, связанных с последующей эксплуатацией дома.

В строительстве важен такой параметр, как срок службы – это время от сдачи объекта в экс­плуатацию до полного износа здания. В коммер­ческом строительстве срок службы устанавлива­ют в 15 лет, а в жилищном кооперативном жилье этот срок составляет уже 25 лет. То есть, выбор материалов и приборов, конструктивные и эко­логические решения – все должно обеспечить эффективную эксплуатацию здания в течение 25 лет до капитального ремонта. В Швейцарии, в частности, в области Цюрих, кооперативный фонд жилья составляет 27% от всего объема жилого фонда. При решении вопросов о выделе­нии земли государство, понимая, что кооператив – это наиболее устойчивая форма строитель­ства, отдает приоритет именно кооперативам, снижая цену или предоставляя участки в хорошо обеспеченных районах города.

В соответствии с Жилищным кодексом Кыр­гызской Республики устанавливается порядок организации жилищно-строительных кооперати­вов для граждан КР, имеющих право на безвоз­мездное получение земельного участка в соб­ственность для строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хо­зяйства (из Положения о порядке организации жилищно-строительных кооперативов КР). Со­гласно этому положению, жилищные кооперати­вы в Кыргызстане имеют право получать участки от государства бесплатно. Но на самом деле это большая роскошь, и пока нет данных о том, что какое-либо государство смогло себе такое по­зволить. Земельный участок – это невозобнов­ляемый ресурс, который не должен бесплатно выдаваться даже жилищно-строительным коо­перативам.

КАЧЕСТВЕННОЕ ЖИЛОЕ ПРОСТРАНСТВОПочему быть членом жилищного кооператива и жить в таких домах хорошо? Потому что в про­цессе проектирования можно (и нужно) говорить о своих потребностях, принимать участие в об­суждениях, когда принимаются решения о том, что необходимо включить в состав проекта. В результате создается доступное жилье с хоро­шими жилищными условиями для семей с деть­ми, для холостых, для молодых и пожилых пар. Бассейны в доме или на крышах, свои библио­теки, детские ясли, театральные и концертные залы, кафе для жильцов домов, оборудованная мастерская, где можно поработать руками, сау­на для мам с маленьким детьми и многие другие объекты и пространства, которые члены коопе­ратива решили включить в условия для разра­ботчиков проекта.

Проекты жилищных кооперативов создают адекватное пространство. В проекте должны быть рекреационные зоны, где жители могут проводить свободное время. Созданию зелено­го и доступного внешнего пространства уделя­ется особое внимание (например, мини-огород во дворе). Также проекты кооперативного жилья предлагают такие ценности, как безопасное про­живание или хорошее соседство.

Кроме того, жилищные кооперативы уже тре­буют проекты по принципам устойчивой энергии и энергоэффективности. Также условием про­екта является создание общих зон, где жильцы встречаются или «вынужденно» пересекаются. Например, это широкие коридоры на каждом этаже, где можно организовать коллективный досуг.

Одно из стандартных условий - это стираль­ная комната из расчета: на 6 квартир одна сти­ральная машина и отдельная комната, где мож­но высушивать и гладить белье. Она обычно располагается на первом этаже с видом во вну­тренний двор, где, гладя вещи, можно следить за детьми на детской площадке.

Каждый жилищный кооператив составляет свой устав. Некоторые кооперативы действуют как мини-государства. Среди членов коопера­тива распределяются обязанности, и требуется проработать определенные часы на благо общи­ны. Это помогает сэкономить деньги на привле­чение подрядчиков и повышает чувство принад­лежности. Среди таких обязанностей могут быть подготовка и организация концертов среди детей или ведение финансового учета кооператива и т. д. Такие кооперативы пользуются успехом сре­ди семей с детьми и среди пожилых. У первых есть дети, которых надо занять, у пожилых - есть время. Тем, кто предпочитает более анонимный образ жизни, такая модель не подходит.

Проживание в жилищном кооперативе обязы­вает соседей вступать в диалог и совместно об­суждать наболевшие вопросы, прислушиваться к нуждам остальных членов кооператива. Что­бы поставить скамейку во дворе, например, требуется пройти обязательное обсуждение с остальными жильцами. Выбор материала, цвета, формы, цены решается на общем голо­совании жильцов. Конечно, это отнимет много времени и сил, но ценность демократического процесса стоит выше сложностей организации обсуждения.

ВЕНСКОЕ КООПЕРАТИВНОЕ ЖИЛЬЕ Одним из уникальных и показательных приме­ров решения социальной жилищной программы стала Вена. С 20-х годов прошлого века австрий­ская столица воплотила одну из самых больших жилищных программ по всему миру. В настоя­щее время 62 процента домохозяйств проживает в субсидированных квартирах. Сам город явля­ется хозяином 220 000 жилых домов, это состав­ляет примерно 25 процентов всего жилищного фонда. Еще 200 000 доступных съемных квар­тир находится в собственности некоммерческих владельцев жилья. Благодаря инновационной системе торгов, так называемому конкурсу вла­дельцев жилья, постепенно улучшились жилищ­ные стандарты и качество строительства.

Все субсидированные проекты оценивают­ся жюри, состоящим из архитекторов, ланд­шафтных архитекторов, экологов, экономистов и социологов. Соответственно, решение прини­мается по четырем критериям: архитектура, эко­номика, экология и устойчивость, причем долгие годы ранее именно устойчивость была приори­тетным критерием.

Цель конкурса – связать в одном проекте ар­хитектурное, экологическое и социальное ка­чество, при этом жилье должно оставаться до­ступным для всех и в то же время обеспечивать во всех жилых районах социальное разнообра­зие. По этим критериям жилищный вопрос сы­грал важную роль в том, что город Вена считает­ся городом с наивысшим показателем качества жизни. Так как город продолжает быстро расти, основная задача и в будущем заключается в те­мах интеграции и городской идентичности, при­чем искусство в общественном пространстве может способствовать развитию новых районов.

В Вене многие горожане начали отказываться от личного автотранспорта, и вместо расходов на парковочные места и стоянки, кооперативы могут инвестировать в благоустройство, напри­мер, в озеленение балконов, в создание садов и террас на крыше, которые в венском коопера­тивном жилье уже считаются стан­дартом.

Город Вена стремится к продвиже­нию стро­ительства в экологи­ческом на­правлении. К этому отно­сится отказ от пласти­ковых окон, высокая энергоэффективность и предоставление личного «относящегося к квар­тире» свободного пространства, что поддержи­вает удовлетворенность жилищными условия­ми. Во второй половине XX века жители Вены в поисках природы и свободного пространства выезжали за город на машинах и общественном транспорте, создавая пробки на дорогах, сжигая бензин и производя выхлопные газы. Это при­вело к ухудшению климата в городе. Благодаря проектам жилищных кооперативов, где уже соз­даются доступные качественные рекреационные зоны, зеленые пространства, нет необходимо­сти каждые выходные выезжать за город. Также предоставление хороших жилищных условий помогло сохранить в городе семьи с хорошим доходом, которым уже не было необходимости покупать за городом частные особняки. Такое разнообразие жильцов внутри кооперативно­го жилья создает положительное гетерогенное общество (из DasWienerModell/TheViennaMode; WolfgangFösrter, WilliamMenking; ISBN 978-3- 86859-434-8).

СОВМЕСТНО. САМООРГАНИЗОВАННО. УСТОЙЧИВО. ОТКРЫТО Берлин последние несколько лет переживает огромный приток населения, инвестиций и не­хватки жилья. Приток населения насчитывает око­ло 40 000 человек в год. Но в то же время Берлин остается городом с привлекательными условия­ми для проживания. Город с невероятно большим количеством успешных проектов соучастия. Жи­тели имеют возможность и пользуются этой воз­можностью самим создавать свою среду. На Пор­тале CoHousingBerlin (www.cohousing-berlin.de) для совместного строительства и проживания можно найти информацию о реализованных и намечающихся жилищных проектах по городу, в которых можно принять участие. Вот, например, одно из объявлений: «У нас есть участок в горо­де. Мы ищем еще жиль­цов для строитель­ства. На участке можно реализовать 6 квартир от 55 м2 до 130 м2: 4 семей­ных и 2 маленькие квартиры для моло­дой пары и холостя­ков. По принципу экономии, экологии и социальной устой­чивости площади квартир не должны быть большими».