НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ. БИШКЕК. “У НАС НА СОСЕДНЕМ УЧАСТКЕ ВЫРУБАЮТ ДЕРЕВЬЯ. ГДЕ МОЖНО УЗНАТЬ, ЧТО ТАМ ПЛАНИРУЕТСЯ?” – СПРАШИВАЮТ ГОРОЖАНЕ НА ПОПУЛЯРНОМ ФОРУМЕ “ДИЗЕЛЬ”. ТАКИЕ ВОПРОСЫ НА ЭТОМ ФОРУМЕ – НЕ РЕДКОСТЬ. ОПЫТНЫЕ ФОРУМ¬ЧАНЕ ДАДУТ ИНСТРУКЦИЮ, ЧТО ДЕЛАТЬ И КУДА ОБРАЩАТЬСЯ, ОТПРАВЯТ ССЫЛКИ НА ЗА¬КОНЫ… НО ВСЕ ЭТО УЖЕ РЕАГИРОВАНИЕ НА САМ ФАКТ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ. ЖИТЕЛЬ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В БИШКЕКЕ НЕ ЗАСТРАХОВАН ОТ ТОГО, ЧТО ПРОСНУВШИСЬ ОДНАЖДЫ, ОН УВИДИТ ОГРОМНЫЙ КОТЛОВАН НА МЕСТЕ ДЕРЕВЬЕВ ИЛИ НА МЕСТЕ ДЕТСКОЙ ПЛОЩАДКИ; И НЕ ЗАСТРАХОВАН ОТ ТОГО, ЧТО РЯДОМ С ЕГО ДОМОМ ВЫРАСТЕТ ОЧЕРЕДНОЙ КОММЕРЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ. ПОЧЕМУ У ГРАЖДАН НЕТ ДОСТУПА К ИНФОРМАЦИИ О ПЛАНАХ ГОРОДА И ЗАСТРОЙЩИКОВ?

ПРИДОМОВОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Частная собственность на землю была введена в Кыргызстане в 1999 году, и участки частных домов получили свои границы. Сложность состояла в определении границ многоквартирных жилых домов. Согласно Положению КР по определениюграниц многоквартирных жилых домов, иници­аторами оформления придомового земельно­го участка (ПЗУ) должны быть сами жильцы. Они принимают решение на общем собрании жильцов, и с протоколом собрания обращаются в уполномоченный орган по определению гра­ниц земельных участков (Бишкекглавархитекту­ра). Этот орган рассматривает заявку, опреде­ляет границы и направляет этот план обратно жителям. Этот план с обозначенными границами должен висеть на видном месте 3-4 дня, по исте­чении которых жители должны решить: соглас­ны они с проведенными границами участка или нет, и сообщить об этом БГА. В случае согла­сия, эти границы утверждаются. Была разрабо­тана книжка-инструкция «Как зарегистрировать свое право на собственность в многоэтажном доме». Но на деле все выходит гораздо слож­нее, и многие товарищества собственников жи­лья (ТСЖ) месяцами, а то и годами отстаивают свое право зарегистрировать ПЗУ в суде. Очень много спорных моментов связано с тем, что мэ­рия отдает придомовые территории в аренду бизнесменам. Также в ОФ «Наше право» много жалоб поступает об ущемлении прав жителей при оформлении ПЗУ, когда решением Главар­хитектуры наиболее выгодные, расположенные около дороги или парковки земли, прилегающие к многоквартирному дому, не включают в ПЗУ. Земельные участки являются общей долевой собственностью жителей многоквартирных до­мов, и они сами могут принимать решение об их использовании и сдаче в аренду, а финансоваяустойчивость ТСЖ в долгосрочной перспективе очень важна для города. К сожалению, до сих пор для многих многоквартирных домов оформ­ление ПЗУ остается нерешенной проблемой.

ВОЗМОЖНО, ВСЕ ДЕЛО В НЕОСВЕДОМЛЕННОСТИ И ПАССИВНОСТИ САМИХ ЖИТЕЛЕЙ? Тем временем строительные компании ведут в Бишкеке активную деятельность, успешно лоб­бируют в правительстве интересы строительно­го бизнеса и при этом жалуются на свои трудно­сти. Со слов Аскарбека МОЛДОБАЕВА который является председателем Союза строителей, ге­неральным директором строительной компании «Бишкеккурулуш» и был депутатом в парламен­те: «Интересы строительного бизнеса и властей, безусловно, не совпадают. Мы хотим получить больше прибыли, власть - больше налогов. Второй вопрос – это противоречия с местными властями по выдаче разрешительной докумен­тации. Чиновники, к сожалению, не принимают участия в конфликтах с населением в качестве одной из сторон. Зачастую местные жители вы­ступают против строительства того или иного со­оружения, что сопровождается различного рода конфликтами. В этом плане мы остаемся один на один со своими проблемами: ни местные вла­сти, ни правительство нам здесь не помогают»1. В ответ на вопросы и сомнения горожан, выражаемых в СМИ, по поводу массового строительства высотных многоэтажных домов и их качества Бишкекглавархитектура уверя­ет, что: «Все проекты независимо от конечной стоимости за кв. м проходят все предпроект­ные, проектные стадии и ввод в эксплуата­цию согласно единой системе, разработанной Государственным агентством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хо­зяйства при Правительстве Кыргызской Ре­спублики (ГААСиЖКХ)»2.

Высотность и сейсмостойкость зданий Биш­кекглавархитектура комментирует так: «Высот­ное строительство — это, в первую очередь, экономия городских территорий и компактность прокладки необходимых инженерных комму­никаций. В функцию ГААСиЖКХ входит мо­ниторинг вопросов по обеспечению жизнеде­ятельности в возводимых зданиях. Институт сейсмостойкого строительства и инженерного проектирования обеспечивает нормативной ба­зой по проектированию и строительству. В свою очередь проектные организации на стадии про­ектирования учитывают необходимые требова­ния, где, к слову сказать, значительно ужесточи­лись меры безопасности по сравнению со СНиП, действовавшим во времена СССР». Институт сейсмологии КР в своем Вестнике №2 (8) 20163 пишет на тему сейсмической без­опасности городов Кыргызской Республики, что «... широкое общественное обсуждение самой проблемы усиления уже обратит внимание об­щественности на то, что нельзя множить но­вые дома и другие строения, которые завтра нужно будет усиливать, платя за это от 50% до 100% стоимости самой постройки и, кроме того, это очень опасно с точки зрения личной и общественной сейсмической безопасности». Выходит, БГА готовы поддержать высотное строительство и даже точечную застройку, при условии соблюдения всех норм проектирова­ния и строительства. Но как же так получается, что выдаваемые разрешения в итоге приводят к тому, что в городе появились «каменные джунг­ли», которые еще больше усугубляют транспорт­ную и экологическую ситуацию в городе, дома, которые закрывают солнечный свет жильцам соседних домов, дома на месте детских садов и парков?

СВОЕВРЕМЕННОЕ ИНФОРМИРОВАНИЕ: КАК ЭТО РАБОТАЕТ В ШВЕЙЦАРИИ? Соучастие горожан или принцип партисипа­тивного развития города, когда общественность имеет законное право получить своевременную информацию о строительном проекте, имеет как сторонников так и противников. Своевремен­ное информирование — это не только баннер на заборах уже начавшейся стройки с планами квартир, квадратными метрами и телефоном строительной компании, а полная информация о проекте с данными всех участников - от заказ­чика до инженеров, участвовавших в проектиро­вании. Также на баннере обязательно указыва­ется срок завершения строительства, который обязательно должен быть соблюден (в против­ном случае строительную компанию штрафуют). В зависимости от объема объекта, для безболез­ненного строительного процесса, рекомендуется задолго до подачи проекта на получение разре­шения проводить информационную кампанию (воркшопы) для жителей близлежащих домов. Такая практика на ранней стадии внедрения будет, несомненно, замедлять процесс строи­тельства и «получения прибыли», но в будущем, когда строительные компании, политика и об­щественность привыкнут к прозрачности строи­тельного процесса, тогда наладится тот самый желаемый диалог.

ЖЕЛАНИЕ ВЕСТИ ОТКРЫТЫЙ ДИАЛОГ ПРИ­НОСИТ ПОЛЬЗУ КАК ГРАЖДАНСКОМУ, ТАК И СТРОИТЕЛЬНОМУ И ПОЛИТИЧЕСКОМУ СООБЩЕСТВУ В Швейцарии с 1980-х годов застраивается около 1м2 за секунду. С населением свыше 8 млн. жителей и площадью в 41 288 км2 Швейцария относится к самым плотно населенным странам Европы. Для сравнения: одна Иссык-Кульская область занимает около 43 000 км2. Учитывая горные территории, всего лишь 30% территории Швейцарии освоены для проживания. В горных районах плотность составляет 300-400 жителей на 1 км2, а в крупных городских агломерациях, таких, как Цюрих или вокруг Женевского озера, плотность колеблется от 4000 до 10000 жителей на 1 км2.Проекты всех запланированных строитель­ных объектов должны быть доведены до обще­ственности — это требование неукоснительно выполняется в Швейцарии. Как это происходит: когда запрос на получение разрешения на стро­ительство попадает в соответствующий местный орган, на участке сразу же устанавливаются строительные вешки для обозначения габаритов планируемого строительного объекта. И если строительство планируется в городе, то обяза­тельно устанавливается макет планируемого объекта на общем макете города, который все заинтересованные горожане свободно могут посмотреть в рабочие дни. Таким образом, жи­тели и остальные заинтересованные стороны могут на месте представить габариты планиру­емых строительных намерений и оценить, на­сколько они соприкасаются с их интересами. Даже в случае очень плотной застройки квар­тала — у железных путей, на склоне горы или на транспортном узле — строительные вешки должны достоверно показывать расположение и обозначать габариты объекта. Одновременно с установлением строительных вешек в государ­ственной или муниципальной газете (как, напри­мер, «Слово Кыргызстана» у нас) публикует­ся информация о проекте. Газету можно найти на информационно-раздаточных стендах обще­ственных зданий и даже в некоторых централь­ных кафе. В течение тридцати дней с момента публикации граждане могут ознакомиться с про­ектом и подать жалобу, если их права ущемля­ются или нарушаются строительные нормы. До разрешительного процесса или же до уре­гулирования спорных вопросов вешки остаются на месте. Без согласия администрации их де­монтаж невозможен.

После получения разрешения на строитель­ство строительные вешки должны быть демон­тированы в течение нескольких дней. О ПЛАНИРОВАНИИ ПРОСТРАНСТВА Прежде всего, в законодательстве закрепле­ны параметры, по которым сверяют, имеет ли место ущемление общественных и личных инте­ресов. Согласно данному федеральном закону Швейцарии, в процессе разрешения на строи­тельство компетентный орган проверяет заяв­ленный проект на:

• функциональное назначение проекта (жи­лое в жилой зоне, промышленное в про­мышленной или смешанной зоне и т.д.);
• доступность/инфраструктуру участка;
• соблюдение правил расстояний от границ участка (красная линия), высоты, соблю­дение коэффициента плотности (количе­ство жителей на кв. метр) и т.д.;
• сохранение чистоты воздуха и ограниче­ний по шуму;
• сохранение облика местности;
• и многое другое.

На возведение и модификацию зданий и соо­ружений необходимо иметь разрешение. На пе­репрофилирование - трансформацию - объекта (например, жилой квартиры в танцевальную сту­дию) необходимо получить разрешение. Так как меняется функциональное значение, которое может привести к проведению дополнительной инфраструктуры и дополнительной нагрузки на окружающую среду. Государственные правила являются мини­мальными требованиями. Каждая область мо­жет их дополнить и усилить. Нет четкого раз­деления, на строительство каких объектов требуется разрешение, а на какие — нет. В ка­ждом отдельном случае процедура получения разрешения оценивается индивидуально. Стро­ительные нормы действуют ровно одинаково для всех заказчиков: частных лиц, государства, администрации города и района. Для проведе­ния инфраструктуры национальной важности действуют специальные правила (железные, автомобильные и воздушные пути, здания и со­оружения для обороны страны, ядерные объек­ты). Строительные намерения, не подходящие по предназначению к функциям данной зоны, могут получить разрешение в исключительном порядке при определенных условиях. Примера­ми могут быть ресторан на очень оживленном пути в горной или лесной местности, ресторан или гостиница на горе.На первом бишкекском Урбан-форуме по­сле доклада о строительных вешках был за­дан хороший вопрос на примере из истории с Эйфелевой башней, когда возмущенныеграждане и особенно художники проклинали башню как «монстр» и «позор» для Парижа. Даже был создан Комитет по ликвидации это­го железного монстра. А теперь Эйфелева башня является символом города, который притягивает много туристов. До какого момен­та нужно считаться с мнением простого непро­фессионала-горожанина?

ПРИМЕР 1. СТРОИТЕЛЬСТВО ЧАСТНОГО ДОМА В первый год учебы довелось принять уча­стие в проектировании частного дома в деревне с населением чуть больше 1,5 тысяч жителей. Небольшой дом в основании 10х7,3м + 2 м при­стройка. Расстояние от границ участка до ос­новного объекта должно было быть не меньше четырех метров. Для складских помещений это расстояние - не менее двух метров. По первоначальному проекту крыша дома должна была перекрывать большим полотном пристроенный справа неотапливаемый склад. В начале января информация о нашем проек­те была опубликована в местной газете. Через несколько дней в адрес заказчицы поступил жа­лобный иск от соседей справа о том, что в про­екте крыша нарушает строительные правила. В иске также было предложение сделать крышу пристройки самостоятельной и снизить на 80 см. С этими соседями была назначена встре­ча. На эту встречу наш заказчик пригласила нас как авторов проекта. Со стороны соседей был приглашен их архитектор. Переговоры велись на уровне архитектор-архитектор. Архитектор соседей взял книгу со строительными нормами для этой области и процитировал строки, под­тверждающие их правоту.Мы изменили крышу на чертежах и подали проект заново. После того как от нас поступил отредактированный вариант фасадов, соседи отозвали свой иск, и заказчица получила разре­шение на строительство. К официальному раз­решению был приложен детальный протокол обо всех действиях, связанных с иском.

ПРИМЕР 2. СТРОИТЕЛЬСТВО В ЦЕНТРЕ ГОРОДА В историческом центре небольшого городка c населением 18 тыс. жителей (для сравнения, в микрорайоне «Тунгуч» проживает 12 тыс. жите­лей) планировался снос офисного здания с ма­газином одежды на первом этаже и возведение нового многоквартирного дома с тем же магази­ном на первом этаже. Этот процесс изменения функционального назначения здания заказчики прошли задолго до проведения конкурса. Проект нашего бюро выиграл конкурс, и после эскиз­ной стадии мы вышли на выполнение рабочих (детальных) планов. Для получения разрешенияна строительство в исторической части города требуется предоставить информацию о матери­алах, применяемых для отделки фасада, о тол­щине и материале оконных и дверных рам, их покрытии и т. д. То есть, еще до получения раз­решения мы начали разработку чертежей де­тального разреза фасада.Строительство планировалось завершить за 3 года. На это время магазин одежды на первом этаже должен был получить временное здание там же, в историческом центре города, недалеко от настоящего положения. Даже для этого вре­менного небольшого объекта нашему бюро надо было подать отдельный проект для получения разрешения на его установку и в обязательном порядке проинформировать горожан.

После подачи в местный городской орган планов этого небольшого временного объекта, в местной газете была опубликована информа­ция о проекте, и в тот же день специализиро­ванная фирма установила по нашим чертежам строительные вешки. С этого дня у горожан было время 28 дней на рассмотрение проекта, и в случае несогласия подать иск. На следую­щий же день были получены возражения от двух районных комитетов, и так как по плану времен­ный магазин частично располагался на месте велостоянок, один иск был от местной организа­ции по продвижению велотранспорта. «Мы до этого времени поддерживали все про­екты города, но этот проект заходит слишком далеко», - пишет президент районного комитета. И без того сложный подземный переход, где пе­ресекаются машины, пешеходы, велосипедисты и автобус, теперь должен быть еще перекрытым этим временным объектом. «Особенно это будет небезопасно для пешеходов. В частности, надо будет больше тревожиться о детях», - приводит­ся в иске.

Иск от организации по продвижению ве­лотранспорта: «В связи с тем что во время стро­ительства к этой центральной площади невоз­можно будет приехать на автобусе, покупатели соседних торговых центров будут вынуждены приезжать за покупками на велосипедах. Поэто­му совсем непонятно, почему 68 мест велостоя­нок должно сократиться из-за этого временного торгового объекта на 8 мест. Должны быть пре­доставлены еще 30 мест велостоянок».В результате временный объект не был ре­ализован на этом оживленном месте. Снос и строительство основного здания было начато спустя два года со дня подачи заявки на получе­ние разрешения.Справиться с буйным ростом и избежать стагнации намного легче, когда всем известны правила и они соблюдаются.