2012-02-29 / COVID-19

Бекболот Бекиев, Институт политики развития по заказу Университета Центральной Азии

В сфере муниципального управления много говорится о том, что свободные муниципальные земли должны как можно активнее вовлекаться в экономический оборот – продаваться, сдаваться в аренду, чтобы приносить доход пользователям и пополнять местный бюджет. Однако в жизни возникают и обратные ситуации.

В чем актуальность вопроса?

В сфере муниципального управления много говорится о том, что свободные муниципальные земли должны как можно активнее вовлекаться в экономический оборот – продаваться, сдаваться в аренду, чтобы приносить доход пользователям и пополнять местный бюджет. Однако в жизни возникают и обратные ситуации – муниципалитетам необходимо развивать инфраструктуру, в том числе транспортную, и потому могут возникать ситуации, при которых органы местного самоуправления, особенно в больших городах, сталкиваются с необходимостью изъятия уже проданных земель обратно в муниципальную собственность. Так происходит, например, при строительстве транспортных развязок, когда будущая магистраль или мост должны пройти по месту, где сейчас расположен объект, уже находящийся в чьей-то собственности.

С ростом деловой активности, автомобильного трафика и возникновением иной общественной потребности, с одной стороны, и сокращением площадей свободных незастроенных муниципальных земель, с другой стороны, актуальность данной проблемы (особенно в городах Бишкеке и Оше) будет расти. Это будет подталкивать органы власти к разработке соответствующих нормативных правовых актов, позволяющих им осуществлять изъятие земельных участков для общественных нужд.

В то же время анализ законодательства КР показывает, что отношения, связанные с порядком и условиями изъятия земельных участков для публичных нужд, регулируются нормами конституционного, земельного, гражданского и иного законодательства КР, которые между собой не в полной мере согласованы и гармонизированы. Применение законодательства усложняется также наличием в нем множества пробелов и отсылочных норм к нормативным правовым актам, которые еще не приняты. В целом механизм изъятия земельных участков для общественных нужд в действующем законодательстве не урегулирован.

Это не только препятствует единообразному и точному применению норм законодательства, но и создает условия для принятия незаконных решений и нарушения законных прав и интересов лиц, у которых изымаются земельные участки.

Результаты настоящего исследования позволят выявить в определенной мере проблемы в законодательстве Кыргызской Республики, и на их базе, а также на основе изучения опыта других стран по данному вопросу, выработать основные направления по совершенствованию законодательства, регулирующего порядок и условия изъятия земельных участков для общественных нужд.

Общественная нужда – основание для изъятия земельного участка

Изъятие земельных участков для публичных нужд – давно существующий механизм, направленный на удовлетворение публичных интересов государства, позволяющий перераспределять земельные участки в интересах сообщества. В странах континентальной Европы данный процесс известен как экспроприация частной собственности в интересах общественной пользы, а странах общего права – как право государства на принудительное отчуждение частной собственности.

Путем изъятия земельных участков для общественных нужд прекращается в принудительном порядке право на земельный участок у добросовестного, законного правообладателя, вне зависимости от правомерности его поведения по отношению к земельному участку. Уполномоченный орган, принимающий решение об изъятии земельного участка для общественных нужд, действует как субъект публичной власти и в публичных интересах. При этом изъятие земельных участков для общественных нужд должно производиться строго по основаниям, предусмотренным в законодательстве. Они ограни чивают право субъекта публичной власти изымать земельные участки для общественных нужд и придают таким случаям исключительный характер.

Согласно статье 12 Конституции КР, изъятие имущества помимо воли собственника возможно только для общественных нужд. Наличие общественной нужды является основанием для принудительного прекращения прав и изъятия земельного участка. Конституция других видов «нужд», кроме общественных, не предусматривает.

Земельный кодекс применительно к изъятию земельных участков употребляет понятия «государственных»,«муниципальных» и «общественных» нужд. При этом использует их непоследовательно, бессистемно. Так, в одних нормах Земельного кодекса используется сочетание понятий «государственные» и «муниципальные» нужды (статья 20), в других – сочетание понятий «государственные» и «общественные» нужды (статьи 29, 66, 68, 111), а в остальных случаях – сочетание всех трех понятий одновременно (статьи 32, 46). Причины такого подхода законодателя не вполне ясны. Каких-либо различий между указанными понятиями в законодательстве не проводится.

Гражданский кодекс по вопросу принудительного изъятия земельного участка использует понятие «государственные и общественные нужды» (статьи 233-9, 233-17, 284). Следует отметить, что земельное и гражданское законодательство в этой части должно быть приведено в соответствие с Конституцией, и в нем должны быть исключены ссылки на «государственные» и «муниципальные» нужды. Общественные нужды должны быть предусмотрены в качестве единственного основания для изъятия земельных участков. К сожалению, ни в Конституции, ни в ином законодательном акте КР не раскрывается понятие «общественные нужды». Конституция предусматривает только отсылку на то, что общественные нужды должны быть определены в законе (статья 12). Из данной конституционной нормы следует, что только в законе могут быть определены виды общественных нужд. Урегулирование данного вопроса в каком-либо ином нормативном правовом акте не допускается. Учитывая исключительность случаев изъятия земельных участков для общественных нужд, очень важно четко установить в законе само понятие «общественные нужды» и случаи в качестве оснований для изъятия земельных участков для указанных целей. На наш взгляд, эти вопросы следует урегулировать в Земельном кодексе КР.

В настоящее время осуществить изъятие земельного участка не представляется возможным, поскольку в действующих законах не определены понятие и виды общественных нужд.

В то же время в Земельном кодексе уже установлены некоторые рамки для определения указанного понятия и его видов. В частности, Земельным кодексом предусматриваются случаи, когда изъятие земельных участков для общественных нужд не допускается, а именно: изъятие земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (статья 32), и земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев помещений в многоквартирном доме (статья 46). Эти случаи касаются исключительно земельных участков, связанных с жильем человека. Установление запрета на изъятия земельных участков в указанных случаях можно рассматривать в качестве особенностей законодательства КР. Обоснованность установления указанных запретов является спорной. С одной стороны, позиция законодателя, защищающего посредством установления указанного запрета не только право собственности,но и право на жилье человека одновременно, понятна. С другой стороны, нельзя исключать случаи,когда масштабы и значимость общественных нужд,за которыми будут стоять интересы всего или значительного количества населения, будут несравнимы с интересами собственника на указанный земельный участок. В таких случаях, при условии обеспечения полной (!) защиты законных прав и интересов собственника указанного земельного участка, полагаем, изъятие земельного участка для общественных нужд является обоснованным.

Необходимо также отметить, что, согласно статье 42 Конституции, каждый имеет право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, результатами своей деятельности. Каждый имеет право на экономическую свободу, свободное использование своих способностей и своего имущества для любой экономической деятельности, не запрещенной законом.

В статье 12 Конституции также предусматривается, что пределы и порядок осуществления собственниками своих прав и гарантии их защиты определяются законом.

Итак, право частной собственности не является абсолютным. Оно может быть ограничено в той мере, в которой устанавливается законом. При определении видов общественной нужды, установлении пределов осуществления собственниками своих прав на земельный участок и гарантий на их защиту, следует точно и правильно определить баланс интересов собственника и государства (муниципалитета). Возможные ограничения прав собственности, устанавливаемые законом, должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей (например, основ конституционного строя, обеспечения обороны и безопасности, выполнения международных обязательств и т.д.). Названные ограничения не должны затрагивать существо указанных конституционных прав. Государство не должно произвольно лишать права собственности либо не соразмерно ограничивать его. В противном случае это приведет к доминированию публичных интересов, нарушению прав лиц, у которых изымается земельный участок. Поэтому очень важно установить четкий и исчерпывающий перечень видов общественных нужд, выступающих в качестве исключительных оснований для изъятия земельных участков для указанных целей. Это позволит исключить произвол со стороны властных органов и придаст большую стабильность и предсказуемость правовым отношениям, касающимся прав на земельный участок.

Законодательство разных стран формулирует по-разному понятие «общественные нужды» в качестве основания для принудительного изъятия земельного участка со стороны государства. В Германии данное понятие сформулировано как «общественное благо», в Щвеции – «важные общественные интересы», в Португалии и Турции – «общественные интересы», в Италии - «общие интересы», в Испании – «общественная целесообразность и социальные интересы»1, в США – «общественно-полезные цели», в Белоруссии – «общественная необходимость», в Таджикистане – «общественные нужды»4, в Украине– «общественная необходимость»5. Согласно Протоколу от 20 марта 1952 года № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, изъятие имущества допустимо только в «интересах общества» (статья 1).

В основе указанных понятий лежит общественный интерес, а не государственный или муниципальный. Смешивать и отождествлять указанные понятия неверно, поскольку не всегда понятия «государственные» и «муниципальные» нужды совпадают с понятием «общественные нужды», а в некоторых случаях они могут даже противоречить друг другу, в особенности в тех случаях, когда субъекты публичной власти, как обычные собственники, преследуют свои какие-либо интересы в качестве собственников. В то же время в каких-то случаях может иметь место совпадение указанных интересов. Общественный интерес, как правило, означает пользу для относительно широкого круга населения, большинства жителей страны или определенной территории, не всегда для всех жителей страныили муниципалитета.

В любом случае, в соответствии с новой редакцией Конституции, изъятие земельного участка допускается только для общественных нужд. В этой связи определение понятия «общественные нужды» в законе является наиболее актуальным в настоящее время. Благодаря данному правовому институту разрешается конфликт между государственным/муниципальным интересом и интересом частных собственников. В противном случае право частной собственности, в случае, если бы оно имело абсолютный характер, стало бы выступать непреодолимым препятствием в выполнении государством/муниципалитетом некоторых своих социально значимых функций. В то же время точное и правильное определение указанного понятия позволяет ограничить правовыми рамками вмешательство государства/муниципалитета в частную собственность, защищает права частников на земельный участок и делает эти отношения более предсказуемыми и стабильными. В этих же целях, как было указано выше, также очень важно законодательно четко определить основания изъятия земельных участков. Основания изъятия земельных участков должны быть исключительными, обоснованными и перечислены в законе.

Примерно по такому пути пошло российское законодательство в данном вопросе. Так, с одной стороны, в статье 49 Земельного кодекса РФ перечисляются случаи, когда допускается изъятие земельного участка для публичных нужд. В частности, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

• выполнением международных обязательств Российской Федерации;
• размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обепечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы России;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения).

С другой стороны, данный перечень в Земельном кодексе РФ является не закрытым. Согласно указанной норме, изъятие земельного участка может быть и по иным обстоятельствам в случаях, установленных федеральными законами либо законами субъектов Российской Федерации. Такой подход позволяет четко установить в законодательстве основания для изъятия земельных участков для публичных нужд и в то же время оставляет определенную свободу государству, позволяющую ему действовать гибко, и какие-то случаи дополнительно признавать в качестве оснований для изъятия земельных участков для публичных нужд,но посредством принятия отдельного закона об этом (например, Федеральный закон РФ от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Требование Земельного кодекса РФ о том, что такие случаи должны определяться законом, ограничивает свободу государства при определении дополнительных оснований для изъятия земельных участков и выступает своеобразной гарантией соблюдения прав частной собственности.

Примерно по такому же пути определения в законодательстве исключительных случаев изъятия земельных участков для публичных нужд пошли Германия, Польша, Хорватия, Чехия7, Украина8 и другие. Европейский суд по правам человека признал право органов власти на определенную свободу при определении оснований для изъятия земельного участка из частной собственности. В частности,по делу «Прессос Компания Навьера и другие против Бельгии», в своем решении данный суд указал,что национальные власти обладают определенной свободой усмотрения в вопросе, что является «общественно полезным», поскольку они первыми выявляют наличие проблемы, оправдывающей в интересах общества лишение собственности9.

Таким образом, очень важно в законодательстве четко установить перечень оснований для изъятия земельного участка для общественных нужд,что позволяет исключить расширительное толкование этих случаев и точное применение норм законодательства. При этом по данному перечню допускается оставление определенной (ограниченной законодательством) свободы усмотрения государства при условии четкой правовой регламентации порядка принятия решения по данному вопросу,исключающего произвольное лишение прав частной собственности со стороны государства/муниципалитета, что будет являться дополнительной гарантией соблюдения прав частной собственностив таких случаях.

При этом изымаемые земельные участки должны использоваться исключительно для общественных нужд, а не в коммерческих и иных интересахдругих лиц. Передача изъятого земельного участка в частную собственность другому лицу следует рассматривать как нарушение установленного порядка изъятия земельных участков для общественных нужд, поскольку законодательство допускает изъятие земельных участков исключительно при наличии общественных, а не частных нужд. Данный подход должен соблюдаться во всех случаях, иначе институт изъятия земельных участков для общественных нужд превратится в руках власти в коррупционный инструмент перераспределения привлекательных земельных участков.

При разрешении вопроса о том, имеется ли общественная нужда или нет, следует основываться на целевой направленности дальнейшего использования изъятого земельного участка, а не на информации об источниках финансирования дальнейшего использования указанного участка, поскольку освоение изъятого участка в общественных интересах может быть и за счет привлеченных средств (например, строительство дорог или иного публичного объекта за счет средств инвесторов или доноров).

Также важным условием определения обоснованности изъятия земельных участков, которое требуется законодательно закрепить, является отсутствие других возможностей для достижения публичных целей, ради которых осуществляется изъятие земельных участков для общественных нужд. При этом должны быть рассмотрены и исключены все варианты «других возможностей» - от варианта размещения объекта в другом месте вплоть до возможности отказа от размещения публичного объекта на земельном участке, который планируется изъять для публичных целей. Изъятие земельного участка должно производиться только в тех случаях, когда отсутствуют другие варианты решения данной проблемы. При наличии любой альтернативы и несогласия обладателя права с изъятием у него земельного участка изъятие недопустимо. тЛицо, у которого изымается земельный участок, вправе не согласиться с решением об отсутствии указанной альтернативы. В таких случаях необходимо предусмотреть механизмы проверки решения об изъятии земельного участка на предмет наличия или отсутствия другой возможности размещения публичного объекта на изымаемом земельном участке, например,через проведение независимой оценки (экспертизы)обоснованности принятого решения, которая может проводиться, в том числе, по инициативе лица, у которого изымается земельный участок.

В любом случае обязанность доказывания наличия «исключительности» в конкретном случае должно лежать на уполномоченных органах, принимающих решение об изъятии земельного участка.Их решение об изъятии земельного участка должно соответствовать нормативным правовым актам,предусматривающим развитие соответствующей территории (генеральному плану, правилам землепользования и застройки, документам территориального планирования, иной градостроительной документации). В противном случае возникают законные сомнения относительно обоснованности изъятия земельного участка. Такой подход будет стимулировать органы власти разрабатывать и принимать нормативные правовые акты, предусматривающие развитие соответствующих территорий, определять в них «общественные нужды», которые возникают при их реализации, и основывать на них свои решения об изъятии земельных участков.

В то же время следует отметить, что само по себе принятие решения об изъятии земельного участка на основании указанных нормативных правовых актов не является полной гарантией обоснованности принимаемого решения об изъятии, поскольку генеральный план и иные градостроительные документы могут также нарушать права лиц, у которых изымается земельный участок. Вследствие этого заинтересованные лица могут также оспорить их в установленном порядке.

Порядок изъятия земельных участков для общественных нужд

Согласно статье 12 Конституции, пределы и порядок осуществления собственниками своих прав и гарантии их защиты определяются законом.

В соответствии со статьей 233-17 Гражданского кодекса, порядок изъятия (выкупа) земельного участка для общественных нужд определяется Земельным кодексом.

Подпункт 11 части 1 статьи 20 Земельного кодекса - определение порядка изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и общественных нужд - относит к компетенции правительства. Данная норма Земельного кодекса должна быть приведена в соответствие со статьей 12 Конституции, предусматривающей, что пределы и порядок осуществления собственником своих прав определяются законом, а не правительством, и статье 233-17 Гражданского кодекса, предусматривающей, что порядок изъятия земельного участка для общественных нужд должен быть определен непосредственно в Земельном кодексе, а не в акте правительства.

Следует отметить, что Земельный и Гражданский кодексы предусматривают общий порядок изъятия земельного участка для общественных нужд. Соответствующие положения указанных кодексов необходимо привести в соответствие друг с другом, поскольку порядок принудительного изъятия имущества, предусмотренный указанными кодексами,отличаются друг от друга. Так, если Гражданский кодекс предусматривает, что для изъятия земельного участка для общественных нужд требуется решение уполномоченного органа (статья 233-17), то Земельный кодекс устанавливает, что изъятие земельного участка для указанных целей может производиться на основании договора между уполномоченным органом и собственником земельного участка или землепользователем (статья 68).

Кроме того, необходимо в законодательстве четко определить круг уполномоченных органов, которые вправе принимать решение об изъятии земельного участка, предусмотреть порядок принятия ими такого рода решения, определить порядок и срок предварительного уведомления собственника земельного участка или землепользователя о принятом решении об изъятии земельного участка, право указанных лиц на ознакомление с документами, которые явились основанием для принятия решения об изъятии у них земельного участка, сроки,до и после истечения которых не допускается изъятие земельного участка (за исключением случаев, когда имеется согласие лица, у которого изымается земельный участок, на досрочное прекращение его прав на земельный участок), обязанность уполномоченных органов доказывать наличие общественной нужды и обоснованность изъятия земельного участка для указанных целей, а также отсутствие других возможностей удовлетворения возникшей общественной нужды в случае возникновения спора.

На примере законодательств Российской Федерации и Германии предлагается установить обязательность государственной регистрации решения об изъятии и вступление его в силу только с момента регистрации в установленном порядке, поскольку по своему содержанию такие решения являются ограничениями права на земельный участок, который планируется изъять для общественных нужд.

В указанном законодательстве следует учесть особенности, связанные с прекращением разных прав на земельный участок (собственности, пользования, аренды), а также особенности, связанные с изъятием земельных участков, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке в регистрационных органах.

Возмещение стоимости земельного участка и убытков, возникающих в результате изъятия земельного участка

Как было указано выше, в соответствии с Конституцией, изъятие имущества для общественных нужд может быть произведено по решению суда со справедливым и предварительным обеспечением возмещения стоимости этого имущества и других убытков, причиняемых в результате отчуждения.

Анализ данной конституционной нормы показывает, что в данной конституционной норме заложены принципы возмездного изъятия земельного участка и полного возмещения - возмещению подлежит стоимость изымаемого имущества и убытки, причиненные в результате изъятия имущества. При этом возмещение стоимости имущества и убытков, причиненных в результате изъятия имущества, должно быть справедливым и предварительным. Под «справедливым» возмещением следует понимать возмещение рыночной стоимости имущества и любых убытков, причиненных в результате изъятия имущества, а под «предварительным» - возможность изъятия имущества только после возмещения стоимости имущества и всех убытков, причиненных в результате изъятия имущества.

Такой же подход заложен в Земельном и Гражданском кодексах. Так, в статьях 20, 66 и 68 Земельного кодекса и статьях 233-17 и 233-18 Гражданского кодекса предусматривается принцип возмездного изъятия земельного участка. В указанных статьях Земельного и Гражданского кодексов понятия «изъятие» и «выкуп» земельного участка для общественных нужд ис- пользуются неразрывно, как синонимы. При этом в Гражданском кодексе прямо предусматривается, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и общественных нужд путем выкупа (статья 233-17). Земельным кодексом же безвозмездное изъятие земельного участка для указанных целей не предусматривается.

Более того, пунктом 4 статьи 66 Земельного кодекса предусматривается, что изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд производится после выплаты стоимости права на земельный участок и возмещение убытков (принцип предварительности возмещения). В противном случае изъятие земельного участка будет признаваться незаконным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 67 Земельного кодекса, при определении выкупной цены земельного участка в него включаются рыночная стоимость права на земельный участок и находящихся на нем зданий и сооружений, а также убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с прекращением права на земельный участок, включая убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (принцип полного возмещения). Более того, согласно пункту 4 указанной статьи, при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд с согласия собственника земельного участка или землепользователя ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом стоимости права на него в выкупную цену.

Итак, Земельным кодексом КР предусматривается, что форма возмещения стоимости земельного участка и убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка, допускается как в денежной, так и в натуральной форме. При этом основной формой возмещения стоимости земельного участка и убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка, является денежная форма. Возмещение в натуральной форме осуществляется только при наличии согласия земельного собственника или землепользователя на это. Анализ норм законодательства, предусматривающих порядок предоставления другого участка взамен изымаемого, показывает, что указанные нормы не в полной мере регулируют указанные отношения. Законодательство в этой части требует своего дополнения и совершенствования. В частности, в законодательстве необходимо предусмотреть четкий порядок предоставления «другого» участка, сроки подбора и предоставления «другого» участка, порядок и сроки рассмотрения внесенного предложения, процедуры зачета стоимости земельного участка в выкупную цену и проведения иных взаиморасчетов между сторонами и т.д.

П р е д о с т а в л е н и е «другого» участка должно осуществляться на тех же правах, какие были на изымаемый участок, за исключением случаев, когда лицо, у которого изъяли земельный участок, согласно получить другой земельный участок на иных правах. Указанный порядок следует согласовать со статьей 29 Земельного кодекса, устанавливающего общий порядок предоставления прав на земельный участок путем проведения торгов, и который должен предусматривать возможность предоставления «другого» участка взамен изымаемого без проведения торгов.

Следует отметить, что одной из основных проблем, возникающих при изъятии земельных участков для общественных нужд, является определение размера справедливой компенсации/рыночной стоимости земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка. К сожалению, законодательство КР не предусматривает порядок проведения объективной оценки и определения реальной рыночной стоимости земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка. В Земельном кодексе имеются лишь отдельные нормы, касающиеся данного вопроса. В частности, в пункте 2 статьи 111 Земельного кодекса предусматривается, что «стоимостная оценка (нормативная цена) земли различного целевого назначения производится для установления: уровня эффективности использования земли, исчисления ставок земельного налога, возмещения потерь и убытков при изъятии земель для государственных и общественных нужд»; в пункте 2 статьи 116 Земельного кодекса – сведения государственного земельного кадастра подлежат «обязательному применению при использовании, восстановлении и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, определении размеров платы за землю...».

Отсутствие законодательства об оценочной деятельности и четкого механизма (методики) проведения оценки и определения реальной рыночной стоимости земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка, могут привести к неправильному определению рыночной стоимости земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка, возникновению конфликтной ситуации либо ее усилению и нарушению прав собственника или землепользователя, у которых изымается земельный участок. В этой связи, полагаем необходимым разработать и принять соответствующее законодательство, пред- усматривающее порядок осуществления оценочной деятельности, механизм (методику) проведения оценки и определения реальной рыночной стоимости земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка.

Указанное законодательство должно предусматривать возможность оценки не только со стороны уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии, но и со стороны собственника/землепользователя, а в случае недостижения согласия по данному вопросу между указанными субъектами, судом – на основании указанного законодательства и указанных вариантов произведенной оценки размера компенсации.

При этом необходимо пересмотреть «очередность» проведения оценки. Сначала оценить свои потери должно лицо, у которого изымается земельный участок, поскольку только оно может максимально точно оценить справедливую цену своих потерь (конечно, при условии добросовестной оценкис его стороны). Лишь в случае несогласия с его ценой, уполномоченный орган вправе проводить свою оценку стоимости земельного участка и убытков правообладателя указанного земельного участка. В конце – в случае недостижения согласия в данном вопросе между указанными сторонами, оценка должна проводиться судом. Такая последовательность позволяет максимально учесть интересы и защитить права лица, у которого изымается земельный участок, в конечном итоге – достичь справедливости в таком чувствительном вопросе, как принудительное прекращение прав на имущество и изъятие земельного участка.

Общий вывод

Законодательство КР, регулирующее порядок и условия изъятия земельных участков для общественных нужд, основывается на общепризнанных принципах права, существующих в законодательствах других стран (ограничение целей изъятия только общественными нуждами, справедливого и предварительного возмещения стоимости земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка, судебный порядок изъятия земельных участков и др.). Вместе с тем оно требует дальнейшего своего совершенствования, в том числе по направлениям, установленным в настоящем исследовании, что позволит максимально гармонизировать интересы государства и частных лиц, создаст условия для выполнения государством своих социально значимых функций, а также обеспечит защиту законных прав и интересов лиц, у которых изымаются земельные участки. В указанных целях предлагается следующее:

• Создать рабочую группу по совершенствованию законодательства, предусматривающего порядок и условия изъятия земельных участков для общественных нужд. В состав рабочей группы необходимо включить представителей государственных органов (Министерства юстиции, Государственной регистрационной службы, Государственного агентства по строительству и регионльному развитию, Министерства финансов и др.), органов местного самоуправления, бизнес-сообщества, общественности, организаций, представляющих независимых оценщиков, и других заинтересованных организаций и лиц.
• В установленном порядке разработать необходимые законопроекты, направленные на совершенствование законодательства, предусматривающего порядок и условия изъятия земельных участков для общественных нужд.
• Опубликовать и обеспечить обсуждение указанных законопроектов с участием всех заинтересованных сторон, в том числе путем проведения общественных слушаний.
• После принятия законов провести широкую информационную кампанию по разъяснению его основных норм и положений.

• 
• 
• 
• 
• 
• 
•