2020-09-09 / Ресурсы МСУ

Бакыт АЙТКУЛОВ, лидер компонента Проекта USAID «Успешный аймак».

Подготовлено Проектом USAID «Успешный аймак».  Данная публикация стала возможной благодаря помощи американского народа, оказанной через Агентство США по международному развитию (USAID). DAI Global LLC несет ответственность за содержание публикации, которое не обязательно отражает позицию USAID или Правительства США.

Земли и собственность – основное богатство местного самоуправления, базовый экономический ресурс. Однако в муниципальной собственности у органов МСУ, особенно сельских, не так много земли и объектов, которые могли бы приносить доход. поэтому государство передало в управление органам МСУ земли из Государственного фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий (далее – ГФСУ). Это хорошая возможность пополнить местный бюджет, но получают ли органы МСУ тот доход, который потенциально эти земли способны приносить? Каков размер этого потенциального дохода? Что можно сделать, чтобы из потенциального доход стал реальным? На эти и другие вопросы отвечает опыт, полученный в рамках помощи, предоставленной Проектом USAID «Успешный аймак» некоторым муниципалитетам Кыргызской Республики.

Важный НПА в этой сфере – Постановление Правительства Кыргызской Республики № 243 «О Типовом положении об условиях и порядке предоставления в аренду земель Государственного фонда сельскохозяйственных угодий», которое регулирует правовые отношения по предоставлению и управлению землями Государственного фонда сельскохозяйственных угодий, а также определяет порядок и условия их предоставления. Несмотря на то, что данный нормативный правовой акт вышел в свет свыше десяти лет назад, у органов МСУ по сей день возникает множество вопросов в процессе предоставления в аренду земельных участков ГФСУ. Учитывая спрос на знания в этой сфере, Проект USAID «Успешный аймак» два года проводит обучающие мероприятия в форме наставничества и практических консультаций по эффективному управлению земельными участками ГФСУ для своих партнерских сельских муниципалитетов.

Всего обучение и консультации были предоставлены 22 партнерским айылным аймакам, количество участников составило около двухсот человек.

Какие знания в сфере управления ГФСУ необходимы?

Участниками практических тренингов стали муниципальные служащие айыл окмоту, члены земельных комиссий, депутаты местных кенешей, представители семеноводческих, племенных, опытно-селекционных, экспериментальных хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов, руководители и члены фермерских хозяйств, а также представители неправительственных организаций. Состав участников объясняется тем, что все эти лица являются заинтересованными сторонами в процессе эксплуатации земель ГФСУ. Так, представители органов МСУ распоряжаются землями, сельскохозяйственные производители принимают земли в эксплуатацию.

В процессе обучения, наставничества и практических консультаций, проведенных в рамках Проекта USAID «Успешный аймак» в пилотных сельских муниципалитетах, участники получили информацию по двум темам – «Этапы разработки Перспективного плана использования земель ГФСУ» и «Предоставление земель ГФСУ на открытых и прозрачных торгах (аукционах и конкурсах)». Участникам были предоставлены базовые знания по Типовому положению и другим нормативно-правовым актам земельного законодательства, регламентирующего процесс разработки и утверждения Перспективного плана использования земель ГФСУ. Представители муниципалитетов ознакомились с полномочиями и функциями айыл окмоту, местного кенеша, земельной комиссии, местных регистрационных органов, районного управления аграрного развития и других заинтересованных сторон, участвующих в разработке, утверждении и реализации Перспективного плана использования земель ГФСУ. Участники получили навыки разработки проектов Перспективного плана на примерах своих муниципалитетов, а также знания по процедурам, требованиям, условиям проведения прозрачных и открытых торгов по продаже прав аренды земельных участков ГФСУ. Представителям пилотных муниципалитетов были предоставлены электронные версии «Типового положения об условиях и порядке предоставления в аренду земель ГФСУ», обучающих презентаций, методичек и форм методического руководства по проведению прозрачных аукционов по продаже прав аренды земель фонда. Участники получили ответы на многочисленные вопросы как по непосредственно прямым темам тренинга, так и по смежным вопросам. Например, в отношении эффективного управления земельными участками пастбищ; земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; землями, находящимися в бессрочном пользовании физических лиц в качестве земельных долей и др.

Эффективные аукционы могут принести каждому МСУ от 170 тысяч до шести миллионов сомов дополнительных доходов

Изучение ситуации в партнерских муниципалитетах показало, что надлежащее качество проведения прозрачных аукционов по продаже прав аренды земель ГФСУ может существенно пополнить местные бюджеты. Прозрачные процедуры и более широкая информационная кампания приведут к росту конкуренции, что неизбежно отразится на росте продажной стоимости аренды одного гектара, по сравнению со стартовой стоимостью.

Диаграмма 1. Прогноз роста суммы аукционной арендной платы за 1 га земли ГФСУ, по сравнению со стартовой, сомов

Так, анализ данных по девяти партнерским МСУ показал, что в некоторых случаях цена сделки может превысить стартовую стоимость в три раза. В среднем же рост составит не менее 100%. Учитывая, что в девяти исследуемых муниципалитетах общая площадь земель ГФСУ, сдаваемых в аренду, составляет более 600 га, общая сумма, которая поступит в местные бюджеты сверх ожидаемых стартовых показателей, может составить около полутора миллионов сомов в год или примерно по 170 тысяч на каждый муниципалитет в среднем.

Опираясь на данные из диаграммы, можно сделать вывод, что в результате проведенных в 2020 году прозрачных, открытых аукционов на земельные участки ГФСУ, пилотные муниципалитеты ожидают пополнение доходных частей местного бюджета на сумму около трех миллионов сомов. Данные средства, безусловно, станут реальным финансовым подспорьем партнерским органам местного самоуправления в решении вопросов местного значения.

Ранее, в 2019 году, Проект USAID «Успешный аймак» уже предоставил аналогичную техническую помощь другим 18 органам МСУ. Мониторинг изменений по результатам обучения и консультаций показал, что доходы местных бюджетов от аренды земель ГФСУ в условиях более прозрачных и конкурентных аукционов выросли в среднем на 80%, а общая сумма, дополнительно полученная муниципалитетами, составила почти 107 миллионов сомов или примерно по шесть миллионов сомов на каждый муниципалитет.

Как добиться подобных результатов другим органам МСУ, и возможно ли это? Возможно, если изучить проблемы и выполнить рекомендации, которые помогут сделать процесс управления землями ГФСУ прозрачным, конкурентным и эффективным.

Проблемы прозрачности управления землями ГФСУ

Текущая ситуация по управлению земельными участками ГФСУ в партнерских сельских муниципалитетах Проекта USAID «Успешный аймак», изученная в результате практических консультаций, выглядит следующим образом. Все партнерские муниципалитеты имеют в своем распоряжении и управлении земельные участки ГФСУ, но у подавляющего большинства муниципалитетов отсутствует опыт разработки стратегического документа по управлению данными землями – Перспективного плана использования земель ГФСУ. Хотя ранее эти документы были. Так, в большинстве партнерских муниципалитетов в двухтысячных годах были разработаны перспективные планы использования земель ГФСУ при технической поддержке Проекта USAID «Земельная реформа и развитие рынка земли в Кыргызстане». В настоящее время большинство разработанных перспективных планов устарели, срок их действия закончился, так как они были рассчитаны, в основном, на пять лет. Во многих МСУ обновились составы земельных комиссий, на работу пришли новые специалисты по землеустройству, которые не имеют знаний по управлению землями ГФСУ в полном объеме. Полноценно отвечающие требованиям действующего земельного законодательства прозрачные торги по продаже прав аренды – аукционы и инвестиционные конкурсы – в обозримом прошлом не проводились, а если и проводились, то с процедурными нарушениями или формально. В отдельных муниципалитетах земли ГФСУ предоставляются только прямым методом, в нарушение требований земельного законодательства.

Есть и другие проблемы в сфере эффективного управления землями Госфонда, которыми поделились участники обучения и консультаций, в частности, по вопросам проведения открытых, прозрачных аукционов и конкурсов на земли ГФСУ.

• Отдельные органы МСУ сталкиваются с завышенными требованиями семеноводческих, племенных и экспериментальных хозяйств о выделении им земель из «зеленой» зоны экономически привлекательных земель без проведения открытых торгов на длительный срок на льготных условиях. Далее это порождает другие негативные последствия, возникающие в результате проведения аукционов с нарушениями процедурного характера, выражающиеся в виде жалоб недовольных участников торгов в адрес правоохранительных органов, и, как следствие, порождающие реакцию правоохранительных органов в виде внеочередных проверок и дальнейших судебных разбирательств.
• Также встречаются случаи несоблюдения требований Типового положения о необходимости предоставления полноценной информации потенциальным участникам торгов, а именно, предоставление неполной информации в информационных извещениях и таблицах лотов.
• Негативные последствия для органов МСУ возникают также в связи с несоблюдением сроков принятия документов и заявлений на участие в торгах и с оформлением документов не должным образом.
• Проблемы порождает невнесение оплаты гарантийных взносов участниками открытых торгов и задолженностью по таким платежам, как земельный налог или отчисления в Социальный фонд Кыргызской Республики.
• Случается и искусственное завышение цен на аренду во время проведения аукционов и получения одной заявки на один лот.

Нетрудно заметить, что перечисленные проблемы возникают, в основном, вследствие несоблюдения требований законодательства, недостаточной внимательности к прозрачности процедур либо намеренного сокрытия информации.

Рекомендации по усилению открытости, прозрачности аукционов и конкурсов на земли ГФСУ

Во избежание нарушений земельного законодательства и требований Типового положения о порядке предоставления земель ГФСУ, органам местного самоуправления необходимо обновить, разработать, согласовать и утвердить Перспективный план использования земель ГФСУ.

Земельные комиссии, созданные решением главы айыл окмоту, обязаны предоставлять земли в аренду, в соответствии с земельнопланировочными зонами Перспективного плана. С целью пополнения доходной части местного бюджета, путем проведения открытых и прозрачных торгов по продаже прав аренды, должны предоставляться земли, относящиеся к «зеленой» зоне экономически привлекательных земель и «желтой» зоне земель, требующих инвестиций для улучшения. Путем прямого предоставления могут быть переданы земли из «коричневой» зоны невостребованных земель Перспективного плана.

В отношении соблюдения сроков, раскрытия и распространения информации необходимо:

• соблюдать требования о размещении информационного извещения и таблицы лотов с описанием как минимум за 30 дней до дня проведения открытых аукционов;
• соблюдать требования, связанные с наличием полноценной, достоверной и своевременной информации по лотам, выставляющимся на открытые торги;
• соблюдать сроки приема и прекращения приема документов и заявлений для участия в аукционе за 5 рабочих дней до дня проведения аукциона;
• подписывать протокол о результатах аукциона в день проведения аукциона;
• составлять договор в течение 10 дней после проведения открытого, прозрачного аукциона.

Проблемы в усилении защиты прав органов МСУ в отношении земель ГФСУ: как не нужно делать?

Немало вопросов поднималось участниками учебных мероприятий по теме разработки, рассмотрения, общественного обсуждения, утверждения и реализации перспективных планов по использованию земель Государственного фонда сельскохозяйственных угодий, в том числе по теме регистрации договоров арены. Соблюдение указанных ниже рекомендаций поможет органам МСУ избежать проблем с проверяющими органами.

Так, в отдельных органах МСУ отмечаются случаи несоответствия и противоречия между информацией о землях ГФСУ, находящейся в распоряжении айыл окмоту, и информацией, предоставляемой местным регистрационным органом. Также в существующих договорах аренды встречаются противоречия условиям действующего земельного законодательства (нарушения сроков аренды, отсутствие государственной регистрации договоров аренды).

Встречаются ситуации, связанные с нецелевым использованием земель ГФСУ, например, в отдельных айыл окмоту земельные участки были переданы в частную собственность без проведения процедуры трансформации, на которых построено жилье. У некоторых органов МСУ отсутствует информация о землепользователях, арендаторах земель ГФСУ; у других – договоры аренды на земельные участки ГФСУ.

Есть проблемы в отношении кадрового потенциала, учета и отчетности: недостаточный уровень квалификации специалистов; незнание требований земельного законодательства, в том числе Типового положения; незнание земель, относящихся к айыл окмоту (органы МСУ не владеют информацией о местонахождении земель ГФСУ, площадях, номерах контуров земельных участков, почвах земель, необходимых мероприятиях для повышения уровня плодородия и улучшения уровня орошаемости земель). Есть случаи, когда во время проведения инвентаризации специалисты по землеустройству отнесли земельные доли, находящиеся в бессрочном пользовании у частных землепользователей, к землям ГФСУ.

Рекомендации по разработке, рассмотрению, общественному обсуждению, утверждению и реализации перспективных планов по использованию земель ГФСУ

Как сказано выше, эффективным способом защиты прав и интересов органов МСУ и повышения доходов местного бюджета является разработка Перспективного плана пользования землями ГФСУ.

Чтобы облегчить процесс работы с планом, необходимо следовать следующим рекомендациям:

• во время инвентаризации и топографических съемок земельные участки ГФСУ необходимо четко отмечать на картах (земельные доли и земли, выделенные под жилищное строительство, не относятся к землям ГФСУ);
• текстовая часть Перспективного плана должна соответствовать картографической части (площади земельно-планировочных зон);
• информация, указанная в списке арендаторов (инициалы арендаторов земель ГФСУ, контуры, площади земель, находящиеся в аренде), должна соответствовать информации как в текстовой, так и в картографической части Перспективного плана;
• в Перспективном плане необходимо предоставить подробное описание земель «желтой» зоны, требующих инвестиций для улучшения, и «коричневой» земельно-планировочной зоны невостребованных земель, а также важно описать мероприятия по улучшению данных земель.

 

 

 

• 
• 
• 
• 
• 
• 
•