2022-07-01 / Юридическая консультация

Ответы на вопросы органов МСУ готовили представители Союза МСУ Омурбек АЛМАНБЕТОВ и Жаныл ДЮШЕЕВА.

ВОПРОС: Какие земли передаются в аренду с правом капитального строительства, а какие без такого права?

ОТВЕТ: Земельный кодекс Кыргызской Республики, исходя из категорий земель, устанавливает, что предоставление в аренду земельного участка с правом капитального строительства однозначно исключено на землях:

• водного фонда (ст. 97 Земельного кодекса Кыргызской Республики);
• лесного фонда (ст. 87 Земельного кодекса Кыргызской Республики); 
• землях общего пользования населенных пунктов (ст. 78 Земельного кодекса Кыргызской Республики).

Согласно ч. 1 ст. 78 Земельного кодекса Кыргызской Республики, земли общего пользования населенных пунктов состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения либо для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (дороги, улицы, площади, тротуары, придорожные земельные полосы, зеленые насаждения, газоны, арычные, другие оросительные сети, расположенные и проходящие вдоль автомобильных дорог, проезды, лесопарки, бульвары, скверы, водоемы и др.). 

Земли особо охраняемых природных территорий вообще не предоставляются в аренду. 

Муниципальные же земли могут быть предоставлены в аренду с правом капитального строительства на землях:

• населенных пунктов, за исключением земель общего пользования;
• сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены в аренду с правом капительного строительства для возведения построек и сооружений, необходимых для функционирования сельского хозяйства (кошары, фермы и т.д.).

Порядок и условия возмездного  предоставления прав собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, регулируются Типовым положением «О порядке и условиях возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в  муниципальной собственности», утвержденным постановлением Правительства КР № 571 от 23 сентября 2011 года. Нужно отметить, что указанное положение является типовым и на его основании каждый муниципалитет может принять собственное положение о порядке и условиях возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки.

ВОПРОС: Правомерно ли решение айыл окмоту ограничить семью годами срок аренды земельного участка, на котором арендатор планирует осуществить капитальное строительство (в результате арендатор не может получить кредит из-за малого срока аренды)?

ОТВЕТ: Правомерно. Срок, на который предоставляются в аренду земельные участки, определяется уполномоченным органом. В данном случае уполномоченным органом является подразделение исполнительного органа местного самоуправления, наделенное полномочиями по управлению и распоряжению муниципальной собственностью (ст. 5 Типового положения «О порядке и условиях возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», утвержденного постановлением Правительства КР № 571 от 23 сентября 2011 года). В целом, согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Кыргызской Республики, срочным (временным) пользованием земельным участком, в том числе и на условиях договора аренды, признается пользование землей, ограниченное сроком до 50 лет. 

Таким образом, сроки представления в аренду земельного участка муниципальные органы определяют только на свое усмотрение (в пределах до 50 лет). Исключения составляют земли общего пользования населенных пунктов, которые предоставляются сроком на 5 лет (ч. 2 ст. 78 Земельного кодекса Кыргызской Республики). 

В части продления срока аренды, то, согласно ч. 5 ст. 7 Земельного кодекса Кыргызской Республики, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить  такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора. Арендодатель в течение 15 календарных дней обязан письменно уведомить арендатора о согласии либо несогласии заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

При заключении договора аренды земельного участка на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель письменно отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил новый договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, возмещения убытков и упущенную выгоду, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки, включая упущенную выгоду, подлежат возмещению в полном объеме на срок действия заключенного соответствующего договора.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений в течение 15 календарных дней со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на соответствующий срок, заключенный в предыдущем договоре.

Следовательно, у вас имеется преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды земельного участка на новый срок условия договора в части сроков аренды могут быть изменены по соглашению сторон в сторону увеличения (вплоть до предельного срока в 50 лет). 

• 
• 
• 
• 
• 
• 
•