Муниципалитет - бул аймактын, ал жерде жашаган калктын жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органынын үчилтиги

Жерди кантип Муниципалдык менчикке кайтарыш керек: коомдук керектөөлөр үчүн жер участокторун алуунун укуктук негиздери

2012-02-29 / Актуалдуу тема

Муниципалитеттер инфраструктураны, анын ичинде транспорттук инфраструктураны да өнүктүрүшү керек.

Бекболот Бекиев

Өнүктүрүү саясат институту,Борбордук Азия Университетинин буйрутмасы боюнча

Маселенин актуалдуулугу эмнеде?

Муниципалдык башкаруу тармагында бош калган муниципалдык жерлер мүмкүн болушунча активдүү түрдө экономикалык жүгүртүүгө киргизилиши керектиги – колдонуучуларга киреше алып келип, жергиликтүү бюджетти толтуруп туруу үчүн сатылып, ижарага берилиши керектиги тууралуу көп айтылат. Бирок жашоодо тескери да кырдаалдар түзүлөт – муниципалитеттер инфраструктураны, анын ичинде транспорттук инфраструктураны да өнүктүрүшү керек. Андыктан өзгөчө чоң шаарлардагы жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары сатылып кеткен жерлерди кайрадан муниципалдык менчикке кайтаруу зарылчылыгына туш болушат. Бул, мисалы, кимдир бирөөнүн менчигиндеги объект жайгашкан жерде болочокто чоң жол же көпүрө курулушу керек болгон учурда пайда болот.

Бир жагынан адамдардын активдүүлүгү, унаа трафиги өскөн учурда же коомдук башка керектөөлөр пайда болгондо, экинчи жагынан бош жаткан муниципалдык жерлердин аянты азайганда бул проблеманын актуалдуулугу (өзгөчө Бишкек жана Ош шаарларында) да өсө берет. Бул бийлик органдарын аларга коомдук керектөө үчүн жер участокторун кайра алууга жол ача турган тиешелүү нормативдик укуктук акттарды иштеп чыгууга түртүп турат.

Ошол эле учурда КРнын мыйзамдарынын анализи көрсөткөндөй, коомдук керектөөлөр үчүн жер тилкелерин алуу тартибине жана шарттарына байланыштуу мамилелер конституциялык, жер, жарандык жана КРнын башка мыйзамдарынын нормалары менен жөнгө салынат, алар болсо өз алдынча толук кандуу макулдашылган эмес жана бири-бири менен айкалышпай турат. Мыйзамды колдонууда анда көптөгөн жетишпегендиктер жана кабыл алына элек нормативдик укуктук акттардын нормалары болгону көйгөй жаратып жатат. Жалпысынан коомдук керектөөлөр үчүн жер тилкелерин алуу механизми учурдагы мыйзамдарда жөнгө салынган эмес.

Бул болсо мыйзамдагы нормалардын бир калыпта жана так колдонулушуна жолтоо гана болбостон, мыйзамсыз чечимдерди кабыл алууга жана жер тилкелери алынып жаткан адамдардын мыйзамдуу укуктарынын жана кызыкчылыктарынын бузулушуна шарт түзүп жатат.

Ушул иликтөөнүн жыйынтыгы Кыргыз Республикасынын мыйзамындагы белгилүү бир деңгээлде кемчиликтерди аныктоого, анын базасында жана бул маселеге байланыштуу башка өлкөлөрдүн тажрыйбасын үйрөнүүнүн негизинде коомдук керектөөлөр үчүн жер участокторун алуунун тартибин жана шарттарын жөнгө салган мыйзамды жакшыртуу боюнча негизги багыттарды иштеп чыгууга жардам берет.

Коомдук муктаждык – жер участокторун алуу үчүн негиз

Коомдук керектөө үчүн жер участокторун алуу – жамааттын кызыкчылыгы үчүн жер тилкелерин кайра бөлүштүрүүгө жол ачкан, мамлекеттин коомдук кызыкчылыкты канааттандырууга багытталган буга чейин болуп келген механизм. Контитенталдык Европа өлкөлөрүндө бул процесс коомдук пайданын кызыкчылыгы үчүн жеке менчикти кайра алуу, ал эми жалпы укуктуу өлкөлөрдө мамлекеттин мажбурлоо жолу менен жеке менчиктен ажыратуу укугу катары белгилүү.

Коомдук керектөө үчүн жер участокторун алуу – абийирдүү, мыйзамдуу ээсин анын жер участогуна карата аракетине карабастан жер участогуна болгон укугунан мажбурлоо жолу менен ажыратат. Коомдук керектөө үчүн жер участогун алуу тууралуу чечим кабыл алган ыйгарым укуктуу орган коомдук бийлик жана коомдук кызыкчылык үчүн аракеттенген субъект катары иш жүргүзөт. Мында коомдук керектөө үчүн жер тилкесин алуу мыйзамда каралган негиздерди катуу карманышы керек. Бул мыйзамдар коомдук бийликтин субъектисинин коомдук керектөө үчүн жер участогун алуу укуктарын чектейт жана мындай учурларга өзгөчө мүнөз берет.

КР Конституциясынын 12-беренесине ылайык, менчик ээсинен анын мүлкүн эркинен тыш алуу коомдук керектөө үчүн керек болгондо гана мүмкүн. Коомдук керектөө үчүн зарыл болгон чакта анын укуктары мажбурлоо жолу менен токтотулат жана жер участогу алынат. Конституцияда коомдук дегенден тышкары башка “керектөөлөрдүн” түрлөрү каралган эмес.

Жер кодекси жер участокторун алууга карата “мамлекеттик”, “муниципалдык” жана “коомдук” керектөөлөр түшүнүктөрүн колдонот. Ошол эле учурда аларды бир ыргакта эмес, системасы жок колдонот. Жер кодексинин бир нормаларында “мамлекеттик” жана “муниципалдык” керектөөлөр түшүнүгүнүн айкалышканы колдонулса (20-берене), башкаларында “мамлекеттик” жана “коомдук” керектөөлөр түшүнүгүнүн айкалышы колдонулат (29, 66, 68, 111-беренелер). Ал эми башка бир учурларда бул үч түшүнүк тең бир учурда айкалышат (32, 46-беренелер). Мыйзам чыгаруучунун мындай чечимдери бүдөмүк. Мыйзамда жогорудагы түшүнүктөр арасындагы айырмалар келтирилген эмес.

Жарандык кодекс мажбурлоо жолу менен жер участокторун алуу маселеси боюнча “мамлекеттик жана коомдук керектөөлөр” түшүнүгүн колдонот (233-9, 233-17, 284-беренелер).

Белгилей кетчү жагдай, жер жана жарандык мыйзамдар бул бөлүк боюнча Конституцияга шайкеш келтирилиш керек жана андан “мамлекеттик” жана “муниципалдык” керектөөлөр дегенге шилтемелер алынып салыш керек. Коомдук керектөөлөр жер участогун алуу үчүн жалгыз негиз катары каралыш керек.

Тилекке каршы Конституцияда да, КРнын башка мыйзамдык акттарында да “коомдук керектөөлөр” түшүнүгү ачыкталган эмес. Конституцияда коомдук керектөөлөр мыйзамда (12-берене) аныкталышы керектиги гана көрсөтүлгөн. Конституциянын бул нормасына ылайык, мыйзамда гана коомдук керектөөнүн түрлөрү аныктала алат. Бул маселени кандайдыр бир башка нормативдик укуктук акттар менен жөнгө салууга жол берилген эмес. Коомдук керектөө үчүн жер участокторун алуунун өзгөчө учурларын эске алуу менен, “коомдук керектөө” деген түшүнүктү жана жер участогун көрсөтүлгөн максаттар үчүн алууга негиздерди мыйзамда так аныктап алуу маанилүү. Биздин баамыбызда, бул маселелер КРнын Жер кодексинде жөнгө салынышы керек.

Ушул тапта коомдук керектөөнүн түшүнүктөрүнүн жана түрлөрүнүн мыйзамдагы аныктамасы болбогондуктан иш жүзүндө жер участокторун алуу мүмкүн болбой жатат. Анткени колдонуудагы мыйзамдарда коомдук керектөөнүн түшүнүгү жана түрлөрү аныкталган эмес.

Ошол эле учурда Жер кодексинде анын түшүнүктөрүн жана түрлөрүн аныктоо үчүн айрым алкактар белгиленди. Жер кодексинде коомдук керектөө үчүн жер участогун алууга төмөнкү учурларда жол берилбейт: турак жайды тейлөөгө жана жеке чарбалык иштерди

жүргүзүүгө каралган жер участогун алуу (32-берене) жана көп батирлүү үйдө анын ээлеринин жалпы үлүш менчигинде болгон жер участогун алуу (46-берене). Булар адамдын турак жайы менен байланыштуу жер тилкелерине тиешелүү учурлар. Жогорудагы учурларда жер участогун алууга тыюуну КР мыйзамдарынын өзгөчөлүгү катары сыпаттаса болот. Жогорудагы тыюунун жүйөсү талаштуу. Бир жагынан мыйзам чыгаруучунун жогорудагы тыюуну киргизүү менен менчик укугун гана эмес, ошол эле учурда адамдын турак жайга укугун сактап жатканы түшүнүктүү. Башка жагынан алып караганда калктын олуттуу бөлүгүнүн кызыкчылыктарын камтыган коомдук керектөөнүн масштабы жана мааниси ошол жердин ээсинин жер участогуна болгон кызыкчылыгынан бир топ ашып түшүшү мүмкүн болгон учурларды да четке какпаш керек. Мындай учурда ошол жер участогунун ээсинин мыйзамдуу укуктары жана кызыкчылыктары толук (!) корголот деген шарт менен коомдук керектөө үчүн жер тилкесин алууга негиз бар деп эсептейбиз.

Ошондой эле белгилеп койчу жагдай, Конституциянын 42-беренесине ылайык, ар бир адам өз мүлкүнө, өз ишмердүүлүгүнүн натыйжаларына ээ болуу, колдонуу жана каалаганындай пайдалануу укугуна ээ. Ар бир адам экономикалык эркиндикке, өз жөндөмүн жана өз мүлкүн мыйзам тарабынан тыюу салынбаган экономикалык ишмердүүлүк жүргүзүү үчүн эркин колдонууга укугу бар.

Конституциянын 12-беренесине ылайык, менчик ээсинин өз укуктарын ишке ашыруу тартиби жана чектери, аларды коргоо кепилдиги мыйзам тарабынан аныкталат.

Эмесе, жеке менчик укугу абсолюттук деп эсептелбейт. Ал мыйзам тарабынан бекитилген алкакта чектелиши мүмкүн. Коомдук керектөөнүн түрүн аныктоодо, менчик ээсинин жер участогуна болгон укугун ишке ашыруунун чектерин белгилөөдө жана аны коргоо кепилдигинде менчик ээси менен мамлекеттин (муниципалитеттин) кызыкчылыктарынын балансын так жана туура аныктап алуу зарыл. Мыйзам тарабынан аныкталган менчик укугунун мүмкүн болгон чектөөлөрү акыйкат, адекваттуу, пропорционалдуу, тең өлчөмдүү болуп, конституциялык маанидеги баалуулуктарды (мисалы, конституциялык түзүлүштүн негиздери, коргонуу жана коопсуздукту камсыздоо, эл аралык милдеттемелерди аткаруу ж.б.) коргоо үчүн зарыл болуш керек. Жогорудагы чектөөлөр көрсөтүлгөн конституциялык укуктарды тийбеши керек. Мамлекет өзү каалагандай менчик укугунан ажыратпаш керек же чектебеш керек. Болбосо, бул коомдук кызыкчылыктардын үстөмдүгүнө, жер участогу алынып жаткан адамдын укуктарынын бузулушуна алып келет. Андыктан көрсөтүлгөн максаттарга жер участогун алуу үчүн өзгөчө жүйө катары чыгып жаткан коомдук керектөөнүн түрлөрүнүн так жана соңку тизмесин аныктап алуу абдан маанилүү. Бул бийлик органдары тарабынан өзүмбилемдикке бөгөт болуп, жер участогуна болгон укукка тиешелүү мамилелерге карата туруктуулукту жана ишенимди жаратат.

Мамлекет тарабынан жер участогун мажбурлоо жолу менен алуу үчүн негиз катары түрдүү өлкөлөрдүн мыйзамдарында “коомдук керектөө” түшүнүгү ар башка аныкталган. Германияда бул түшүнүк “коомдук зарылчылык”, Швецияда “маанилүү коомдук кызыкчылыктар”, Португалияда жана Түркияда “коомдук кызыкчылыктар”, Италияда “жалпы кызыкчылыктар”, Испанияда “коомдук максатка ылайыктуулук жана социалдык кызыкчылыктар”, АКШда “коомдук-пайдалуу максаттар" , Беларуста “коомдук зарылчылык”, Тажикстанда “коомдук керектөөлөр”, Украинада “коомдук зарылчылык” деп аныкталган. 1952-жылдын 20-мартындагы Адам укуктарын жана негизги эркиндиктерин коргоо тууралуу Конвенциянын №1 протоколуна ылайык, “коомдун кызыкчылыгы” болгон учурда гана мүлк алынат (1-берене).

Көрсөтүлгөн түшүнүктөрдүн негизинде мамлекеттик, же муниципалдык эмес, коомдук кызыкчылык жатат. Көрсөтүлгөн түшүнүктөрдү аралаштыруу жана бөлүп кароо туура болбойт, анткени “мамлекеттик” жана “муниципалдык” керектөөлөр түшүнүгү дайыма эле “коомдук керектөөлөр” түшүнүгү менен дал келише бербейт. Ал эми айрым учурларда жада калса бири-бирине кайчы келиши мүмкүн. Өзгөчө коомдук бийликтин субъектиси өзүнүн кандайдыр бир кызыкчылыктарын көздөгөн учурда. Ошол эле кезде кандайдыр бир учурда көрсөтүлгөн кызыкчылыктар уйкашып калышы да мүмкүн. Коомдук кызыкчылык эреже боюнча калктын кеңири катмары, өлкөнүн көпчүлүк тургундары, же дайыма эле өлкөнүн же муниципалитеттин бардык тургундары үчүн эмес, тиешелүү аймак үчүн пайда алып келет.

Кандай болгодо да, Конституциянын жаңы редакциясына ылайык, жер участогу коомдук керектөө үчүн гана алынат. Мындан улам ушул

тапта “коомдук керектөө” түшүнүгүнүн мыйзамдагы аныктамасы өзгөчө актуалдуу болуп турат. Ушул укуктук институттун жардамы менен мамлекеттик/муниципалдык кызыкчылыктар менен жеке менчик ээлеринин кызыкчылыктары ортосундагы жаңжал чечилет. Болбосо жеке менчик укугу абсолюттук мүнөзгө ээ болгон учурда мамлекеттин/муниципалитеттин өзүнүн айрым бир социалдык мааниге ээ функцияларын аткаруусунда аттап өткүс тоскоолдукту жаратмак. Ошол эле учурда бул түшүнүктүн так жана туура аныктамасы мамлекеттин/муниципалитеттин жеке менчикке аралашуусунун укуктук алкактарын чектеп, менчик ээсинин жер участогуна болгон укугун коргоп, тараптардын мамилесин ачык жана туруктуу кылмак. Ушул эле максаттарда жогоруда айтылгандай, мыйзамдын негизинде жер участокторун алуунун так жүйөсүн аныктап алуу өтө маанилүү. Жер участогун алуунун негиздемеси артка кайтарылгыс, жүйөлүү болуп, мыйзамда көрсөтүлүш керек.

Орусиянын мыйзамдары бул маселеде болжолдуу ушул жол менен кеткен. Бир жагынан Орусия Федерациясынын Жер кодексинин 49-беренесинде жер участогун коомдук керектөөлөргө алуу кайсы учурларда мүмкүн болгону көрсөтүлгөн. Мамлекеттик же муниципалдык керектөөлөр үчүн жер участогун алуу, анын ичинде сатып алуу жолу менен да, өзгөчө учурларда ишке ашырылат. Алар төмөнкүлөр менен байланыштуу:

• Орусия Федерациясынын эл аралык милдеттенмелерин аткаруусу;

• мамлекеттик же муниципалдык маанидеги объекттерди жайгаштырууда бул объекттерди жайгаштырууга мүмкүн болгон башка варианттар жок болгондо (федералдык энергетикалык системанын объекттери жана регионалдык маанидеги энергетикалык системанын объекттери; атомдук кубатты колдонуу объекттери;)

• коргонуу жана коопсуздук объекттери;

• федералдык транспорт, байланыш жолдору, маалымат жана кабарлашуу объекттери жана ошондой эле регионалдык маанидеги транспорт, байланыш жолдору, информатика жана кабарлашуу объекттери; космос ишмердүүлүгүн камсыз кылган объекттер;

• Орусия Федерациясынын мамлекеттик чек араларынын макамын жана коргоосун камсыздаган объекттер;

• кадимки монополия субъекттеринин ишмердүүлүгүн камсыздаган федералдык жана регионалдык маанидеги объекттер;

• муниципалдык маанидеги электр, газ, жылуулук жана суу менен камсыздоо объекттери;

• федералдык, регионалдык же жергиликтүү маанидеги муниципалдар аралык унаа жолдору).

Ошол эле учурда башка жагынан алып караганда Орусия Федерациясынын Жер кодексиндеги бул тизме жабык эмес. Көрсөтүлгөн нормага ылайык, жер участогун алуу федералдык мыйзамдарда, же Орусия Федерациясынын субъекттериндеги

мыйзамдарда көрсөтүлгөн тиги, же бул учурлардагы кырдаалдарда ишке ашырылат.

Мындай жол коомдук керектөө үчүн жер участогун алууга мыйзамдагы негиздемени так аныктоого да жардам берет. Ошол эле учурда мамлекетке ийкемдүү иш алып барууда белгилүү бир эркиндикти, кайсы бир учурларда коомдук керектөө үчүн жер участогун алууга кошумча жүйөнү берет. Бирок бул ага байланыштуу өзүнчө мыйзам кабыл алуу жолу менен ишке ашат. Мисалы, 2007-жылдын 1-декабрында кабыл алынган “2014-жылы Сочи шаарында XXII Кышкы олимпиадалык оюндарды жана XI Кышкы параолимпиадалык оюндарды өткөрүү, Сочи шаарын тоолуу климаттык курорт катары өнүктүрүү жана Орусия Федерациясынын өзүнчө мыйзам акттарына өзгөртүү киргизүү тууралуу” Орусия Федерациясынын №310 Федералдык мыйзамы. Орусия Федерациясынын Жер кодексинин мындай учурлар мыйзам тарабынан аныкталышы керек деген талабы жер участокторун алуу үчүн кошумча негиздемени аныктоодо мамлекеттин эркиндигин чектейт жана жеке менчикке болгон укукту сактоодо кандайдыр бир кепилдик берет.

Коомдук керектөө үчүн жер участокторун алууда өзгөчө учурларды мыйзамда аныктоодо болжолдуу ушундай жол менен Германия, Польша, Хорватия, Чехия, Украина жана башкалар баратат. Адам укуктары боюнча Европа соту жеке менчиктен жер участогун алуу үчүн негиздемени аныктоодо бийлик органдарынын белгилүү бир эркиндикке ээ болуу укугун тааныды. Анын ичинде “Навьердин Прессос Компаниясы жана башкалар Бельгияга каршы” иши боюнча бул сот кабыл алган чечимде улуттук бийлик маселени кароодо белгилүү бир эркиндикке ээ болгонун тааныган. Сот мындай эркиндикти “коом үчүн пайдалуу” деп тапкан, анткени улуттук бийлик менчиктен ажыратууда коомдун кызыкчылыктарын актаган проблема болгонун биринчилерден болуп аныкташат.

Ушундан улам мыйзамда коомдук керектөө үчүн жер участогун алууга негиздемелердин тизмесин так аныктоо өтө маанилүү. Анткени бул нерсе мындай учурлардын кеңири талкууланышын жокко чыгарып, мыйзамдагы нормалардын так аткарылышына жол ачат. Ошол эле учурда бул тизме боюнча мамлекеттин кароосунда белгилүү бир деңгээлде (мыйзам тарабынан чектелген) эркиндикти калтыруу каралган. Бул болсо ошол маселе боюнча чечим кабыл алуунун тартибинин так укуктук регламентациясынын шартында ишке ашат. Бул нерсе мамлекет/муниципалитет тарабынан жеке менчикке болгон укукту өзү билгендей бузуусуна жол бербейт. Ошондой эле мындай учурларда жеке менчикке болгон укукту сактоого кошумча кепилдик берет.

Ошол эле учурда алынып жаткан жер участоктору коммерциялык максатта же башка адамдардын кайсы бир кызыкчылыктары үчүн эмес, коомдук керектөө үчүн гана колдонулушу шарт. Алынган жер участогун башка адамдын жеке менчигине өткөрүп берүү көрүнүшүн коомдук керектөө үчүн жер участогун алуунун бекитилген тартибин бузуу катары караш керек. Анткени мыйзамда жер участогу жеке керектөө эмес, бир гана коомдук керектөө үчүн алынаары каралган. Бул нерсе бардык учурларда колдонулуш керек. Болбосо коомдук керектөө үчүн жер участогун алуу институту бийликтин колунда жакшы жер участокторун кайра бөлүштүрүүнүн коррупциялык инструментине айланып калат.

Жер участогун алууда коомдук зарылчылык барбы, же жокпу деген маселени чечүүдө ошол алынып жаткан жер участогун андан ары колдонуунун максаттуу багытына таяныш керек. Мында ошол участокту андан ары колдонууда каржылоо булактарынын маалыматына таянбаш керек. Анткени коомдук кызыкчылыктар үчүн участокту колдонуу сырттан алынган каражаттын эсебинен жүргүзүлүшү ыктымал (мисалы, инвесторлордун же донорлордун эсебинен жолдун, же коомдук объекттин курулуш иши).

Ошондой эле жер участогун алууга негиздемени аныктоонун маанилүү шарты катары коомдук максаттарга жетүүнүн башка мүмкүнчүлүктөрү жок болгон учур эсептелет. Ошол эле учурда “башка мүмкүнчүлүктөрдүн бардык варианттары каралып чыгыш керек жана жокко чыгарылыш керек. Булар: объектти башка жерде жайгаштыруу вариантынан тартып, коомдук максаттар үчүн алуу пландаштырылып жаткан жер участогунда коомдук объектти жайгаштырууга уруксат берилбей калышы ыктымал болгон вариантка чейин. Жер участогу бул маселени чечүүнүн башка варианттары болбой калган учурда гана алыныш керек. Башка альтернатива бар болсо жана менчик ээси андан жер участогу алынышына макул болбосо, жер участогу алынбаш керек. Ал гана эмес, эгерде кимдир бирөөдөн жер участогу алынып жатса, анда ал башка альтернативанын жок болгону тууралуу чечим менен макул болбой коюу укугуна ээ. Мындай учурларда алынып жаткан жер участогуна коомдук объектти жайгаштыруунун башка мүмкүнчүлүктөрү бар болгону, же болбогонуна байланыштуу жер участогун алуу тууралуу чечимди текшерүүнүн механизмдерин ойлонуштуруу зарыл. Мисалы, муну кабыл алынган чечимдин жүйөлүү болгонун баалай турган көз карандысыз экспертизанын жардамы менен ишке ашырса болот. Ошол экспертиза жер участогу алынып жаткан менчик ээсинин демилгеси менен да жүргүзүлсө болот.

Кандай болгон күндө да конкреттүү бир учурда “өзгөчө” делген жүйөнү тастыктоо милдети жер участогун алуу тууралуу чечим кабыл алган ыйгарым укуктуу органдарга жүктөлгөн. Алардын жер участогун алуу тууралуу чечими тиешелүү аймакты өнүктүрүүгө багытталган (башкы планга, жер колдонуу жана курулуш эрежелерине, аймактык пландоо документтерине, башка курулуш документацияларга) нормативдик укуктук акттарга ылайык келиш керек. Болбосо жер участогун алуунун негиздемесине карата мыйзамдуу күмөн саноолор пайда болот. Бул жол бийлик органдарын тиешелүү аймакты өнүктүрүүгө багытталган, аларды ишке ашырууда пайда болгон “коомдук керектөө үчүн” дегенди жүйөнү аныктоо жана жер участогун алуу тууралуу чечимди негиздеп берүү максатында нормативдик укуктук акттарды иштеп чыгууга жана аларды кабыл алууга түртөт.

Ошол эле учурда көрсөтүлгөн нормативдик укуктук акттардын негизинде жер участогун алуу тууралуу чечим кабыл алуунун өзү анын жүйөлүү болгонуна кепилдик бербейт. Анткени башкы план жана башка курулуш документтери жер участогу алынып жаткан менчик ээлеринин укуктарын бузуп жаткан болушу ыктымал. Анын натыйжасында кызыкдар тараптар бул чечимдин тууралыгын бекитилген тартипте талаша алат.

Коомдук керектөө үчүн жер участокторун алуу тартиби

Конституциянын 12-беренесине ылайык, менчик ээлеринин өз укуктарын жана аларды коргоонун кепилдиктерин ишке ашыруунун чеги жана тартиби мыйзам менен аныкталат.

Жарандык кодекстин 233-17-беренесине ылайык, коомдук керектөө үчүн жер участогун алуу (сатып алуу) тартиби Жер кодекси менен аныкталат. Жер кодексинин 20-беренесинин 1-бөлүгүнүн 11-бөлүкчөсү боюнча, жер участогун мамлекеттик жана коомдук керектөө үчүн алуу (сатып алуу) тартибин аныктоо өкмөттүн карамагындагы иш. Жер кодексинин бул нормасы Конституциянын 12-беренесине шайкеш келтирилиш керек. Бул беренеге ылайык, менчик ээлеринин өз укуктарынын чеги жана тартиби өкмөт эмес, мыйзам тарабынан аныкталат. Ошондой эле Жарандык кодекстин 233-17-беренеси боюнча коомдук керектөө үчүн жер участогун алуу тартиби өкмөттүн актында эмес, түздөн түз Жер кодексинде аныкталган.

Белгилей кетчү жагдай, Жер жана Жарандык кодекстеринде коомдук керектөө үчүн жер участогун алуунун жалпы тартиби каралган. Жогорудагы кодекстерде тиешелүү жоболорду бири-бирине шайкеш келтириш керек. Анткени жогорудагы кодекстерде мүлктү мажбурлоо жолу менен алуу тартиби бири-биринен айырмаланат. Мисалы, Жарандык кодекс боюнча, коомдук керектөө үчүн жер участогун алуу үчүн ыйгарым укуктуу органдын чечими талап кылынса (233-17-берене), Жер кодексинде аныкталган максаттар үчүн жер участогун алуу иши ыйгарым укуктуу орган менен жер участогунун ээси, же жер колдонуучунун ортосундагы келишимдин негизинде жүргүзүлөт (68-берене).

Мындан тышкары мыйзамда жер участогун алуу тууралуу чечим кабыл алуу укугуна ээ болгон ыйгарым укуктуу органдардын чөйрөсүн так аныктап алуу, мындай чечимдерди кабыл алуунун тартибин кароо жана жер участогун алуу тууралуу кабыл алынган чечим боюнча жер участогунун ээсин же жер колдонуучуну алдын ала маалымдоонун мөөнөтүн тактап алуу, алардан жер участогун алуу тууралуу кабыл алынган чечимге жүйө болгон документтер менен таанышып чыгуу укугун, ага чейин жана андан кийин жер участогун алууга болбой турган мөөнөттөрдү (бир гана жер участогу алынып жаткан менчик ээсинин анын жер участогуна болгон укугунун мөөнөтүнөн мурда токтотулушуна макулдугу болгон учурда мындайга уруксат берилет) аныктоо, ыйгарым укуктуу органдардын көрсөтүлгөн максаттар үчүн жер участогу алынып жатканынын жүйөсүн жана коомдук керектөө үчүн зарыл болгонун далилдөө милдетин, ошондой эле талаш пайда болгон учурда коомдук керектөөнү канааттандыруунун башка мүмкүнчүлүктөрү болбогон учурларын аныктап алуу зарыл.

Орусия Федерациясынын жана Германиянын мыйзамдарынын мисалында алуу тууралуу чечимдин мамлекеттик каттоонун милдеттүүлүгүн жана анын белгиленген тартипте каттоо мөөнөтүнөн тартып гана күчүнө киришин аныктап коюу сунуш кылынат. Анткени түпкүрүндө мындай чечимдер коомдук керектөө үчүн алуу пландаштырылып жаткан жер участогуна болгон укуктун чектелишине алып келүүдө.

Көрсөтүлгөн мыйзамда жер участогуна болгон түрдүү укуктардын (менчик, колдонуу, ижара) токтотулушуна байланыштуу өзгөчөлүктөрдү эске алуу зарыл. Ошондой эле каттоо органдарында укугу бекитилген тартипте катталбаган жер участокторду алууга байланыштуу өзгөчөлүктөр каралышы шарт.

Жер участогунун баасын жана жер участогун алуунун натыйжасында пайда болгон чыгашаларды ордуна коюу

Жогоруда белгиленгендей, Конституцияга ылайык, коомдук керектөө үчүн мүлктү алуу соттун чечими менен ишке ашырылат жана бул мүлктүн баасы, ошондой эле аны алуунун натыйжасында пайда болгон башка чыгашалар акыйкаттык жана алдын ала камсыздоо менен толукталышы керек.

Бул конституциялык норманын анализи көрсөткөндөй, бул конституциялык нормада жер участогун ыктыярдуу менчик ээсинен алуу жана анын ордун толугу менен калыбына келтирүү принциптери каралган. Калыбына келтирүү – алынып жаткан мүлктүн жана аны алуунун натыйжасында пайда болгон чыгашалардын баасы. Ошол эле учурда мүлктүн жана аны алууда пайда болгон чыгашалардын баасы акыйкат жана алдын ала болуш керек. “Акыйкат” калыбына келтирүү дегенде мүлктүн базар баасы жана мүлктү алу-унун натыйжасында келтирилген бардык чыгышылардын ордун толуктоо дегенди, “алдын ала” дегенде мүлктү анын баасын жана пайда болгон бардык чыгашаларды толуктагандан кийин гана алуу дегенди түшүнүш керек.

Мындай жол Жер жана Жарандык кодекстерде каралган. Жер кодексинин 20, 66, жана 68-беренелеринде жана Жарандык кодекстин 233-17 жана 233-18-беренелеринде жер участогун ыктыярдуу алуу принциби каралган. Жер жана Жарандык кодекстерде көрсөтүлгөн беренелерде коомдук керектөө үчүн жер участогун “алуу” жана “сатып алуу” түшүнүктөрү синонимге окшоп үндөш колдонулат. Ошол эле учурда Жарандык кодексте жер участогу мамлекеттик жана коомдук керектөөлөр үчүн жер ээсинен сатып алуу жолу менен (233-17-берене) алынат. Жер кодексинде болсо көрсөтүлгөн максаттар үчүн жер участогун ыктыярдуу алуу каралган эмес.

Мындан тышкары Жер кодексинин 66-беренесинин 4-пунктунда жер участогун мамлекеттик жана коомдук керектөө үчүн алуу жер участогуна болгон укуктун баасын төлөп, чыгашаларды ордуна койгондон (алдын ала толуктоо принциби) кийин ишке ашырылары каралган. Болбосо, жер участогун алуу мыйзамсыз деп тааныла берет.

Жер кодексинин 67-беренесинин 3-пунктуна ылайык, жер участогунун баасын аныктоодо ага жер участогуна болгон укуктун жана анда жайгашкан имарат жана курулуштардын базар баасы, ошондой эле жер участогуна болгон укуктун токтотулушуна байланыштуу анын ээсине же жер колдонуучуга келтирилген чыгашалар камтылган. Мындай чыгашаларга үчүнчү тараптын алдындагы милдеттердин мөөнөтүнөн мурда токтотулушу менен байланыштуу болгондору да кирет (толук калыбына келтирүү принциби).

Ошондой эле жогорудагы берененин 4-пунктуна ылайык, жер участогун мамлекеттик жана коомдук керектөөлөр үчүн менчик ээсинен же жер колдонуучудан алуу учурунда ага ошол баага ылайыкталган башка жер участогу берилиши мүмкүн.

Эмесе, КРнын Жер кодексинде жер участогунун жана аны алууда келтирилген чыгашалардын баасын калыбына келтирүү акча түрүндө да, натуралдык формасында да каралган. Ошол эле учурда жер участогунун жана аны алууда келтирилген чыгашалардын баасын калыбына келтирүүнүн негизги формасы акча түрүндө болот. Натуралдык формада калыбына келтирүү жер ээсинин же жерди колдонуучунун буга макулдугу болгон учурда гана ишке ашырылат. Алынып жаткан участоктун ордуна башка участокту берүү тартибин караган мыйзамдагы нормалардын анализи көрсөткөндөй, бул нормалар жогорудагы мамилелерди толук кандуу жөнгө сала албайт. Бул жагынан мыйзам толуктоолорду жана жакшыртууларды талап кылууда. Негизинен мыйзамда “башка” участокту берүүнүн так тартибин, “башка” участокту тандоо жана берүү сунушунун мөөнөтү, сунуштун тартиби жана карап чыгуу мөөнөтү, жер участогунун баасын аныктоо процедурасы жана тараптар ортосундагы башка эсеп-чоттор ж.б. карап чыгуу зарыл. “Башка” участокту берүү алынып жаткан участок кандай укукта ишке ашырылса, ошондой укукта берилиш керек. Бир гана учурда бул ишке ашпайт: эгерде жер участогу алынып жаткан менчик ээси башка жер участогун кандайдыр бир башка укуктарда алууга макул болгондо гана. Бул тартипти Жер кодексинин 29-беренеси менен макулдашып алуу зарыл. Бул беренеде жер участогуна укук берүүнүн жалпы тартиби соодалашуу жолу менен ишке ашырылары каралган жана ал соодалашпастан алынып жаткан участоктун ордуна “башка” участокту берүү мүмкүнчүлүгүн карашы керек.

Коомдук керектөө үчүн жер участогун алууда ортодо пайда болгон негизги көйгөйлөрдүн бири – жер участогунун компенсациясынын/базар баасынын жана жер участогун алууга байланыштуу пайда болгон чыгашалардын акыйкат өлчөмү. Тилекке каршы КР мыйзамында жер участогунун реалдуу базар баасын жана жер участогун алууга байланыштуу пайда болгон чыгашаларды аныктоонун жана объективдүү баалоонун тартиби каралган эмес. Жер кодексинде бул маселеге тиешелүү өз алдынча нормалар гана бар. Негизинен Жер кодексинин 111-беренесинин 2-пунктунда “түрдүү максатка колдонулган жердин турган баасы (нормативдик баасы) төмөнкүлөрдү аныктоо үчүн жүргүзүлөт: жерди колдонуунун эффективдүүлүгүнүн деңгээли, жер салыгынан түшкөн төлөмдөр, мамлекеттик жана коомдук керектөөлөр үчүн жерди алууда чыгашаларды жана жоготууларды калыбына келтирүү” деп айтылган; Жер кодексинин 116-беренесинин 2-пунктунда мамлекеттик жер кадастрынын маалыматтарын “жерлерди колдонууда, калыбына келтирүүдө жана коргоодо, жер участокторун берүүдө жана алууда, жер үчүн төлөмдүн өлчөмүн аныктоодо милдеттүү түрдө колдонуу” каралган.

Жер участогунун реалдуу базар баасын жана жер участогун алууга байланыштуу пайда болгон чыгашалардын баасын аныктоодо жана баалоодо так механизмдин (методиканын) жана баалоо ишмердүүлүгүнүн мыйзамда болбогону жер участогунун базар баасын жана жер участогун алууга байланыштуу пайда болгон чыгашаларын туура эмес аныктоого, жаңжалдык кырдаалдын жаралышына, же жер участогу алынып жаткан менчик ээсинин же жер колдонуучунун укугунун бузулушуна алып келиши ыктымал. Буга байланыштуу жер участогунун реалдуу базар баасын жана жер участогун алууга байланыштуу пайда болгон чыгашалардын баасын аныктоо жана баалоодо так механизмдин (методиканын) жана баалоо ишмердүүлүгүнүн тартибин караган тиешелүү мыйзам иштеп чыгуу жана кабыл алуу зарыл деп эсептейбиз.

Бул мыйзам баалоону жер участогун алуу тууралуу чечим кабыл алган ыйгарым укуктуу орган тарабынан гана эмес, ошондой эле менчик ээси/жер колдонуучу тарабынан да, ал эми бул маселеде субъекттер ортосунда мунаса табылбаса, сот тарабынан да жүргүзүү мүмкүнчүлүгүн караш керек. Буга жогорудагы мыйзам жана компенсациянын өлчөмүн баалоо боюнча жүргүзүлгөн варианттары негиз болот.

Мында баалоону жүргүзүүнүн “кезегин” кайра карап чыгуу зарыл. Адегенде өзүнүн жоготууларын андан жер участогу алынып жаткан тарап карап чыгыш керек. Анткени ошол гана өз жоготууларынын акыйкат баасын максималдык деңгээлде баалай алат (албетте ал чындыкка коошкон баа берет деге шартта). Анын баасы менен макул болбогон учурда гана ыйгарым укуктуу орган жер участогунун баасын жана бул жер участогуна укуктуунун чыгашаларына өз баасын берүүгө укуктуу. Соңунда, эгерде бул маселеде тараптар мунасага келе албаса, баалоо сот тарабынан жүргүзүлүш керек. Мындай кезектешүү жер участогу алынып жаткан тараптын кызыкчылыктарын жана укуктарын максималдык деңгээлде коргоого, жыйынтыгында мүлккө болгон укугун токтотуу жана жер участогун алуу өңдүү бул онөй эмес маселеде акыйкат чечим кабыл алууга шарт түзөт.

Жалпы тыянак

Коомдук керектөө үчүн жер участогун алуунун тартибин жана шарттарын жөнгө салган КР мыйзамы башка өлкөлөрдө иштеп жаткан, жалпы таанылган укук принциптерине негизделет (жер участогун коомдук керектөө үчүн гана алуу, жер участогунун баасын жана аны алууга байланыштуу пайда болгон чыгашаларды калыбына келтирүү, жер участогун алуунун соттук тартиби ж.б.). Ошол эле учурда мыйзам мындан ары да толукталууга мажбур болуп турат. Анын ичинде ушул иликтөөдө көрсөтүлгөн багыттар боюнча да. Бул болсо мамлекеттин жана жеке тараптардын кызыкчылыктарын мүмкүн болгон деңгээлде шайкеш келтирип, мамлекеттин социалдык маанидеги өз функцияларын аткаруусуна шарт түзөт, ошондой эле жер участогу алынып жаткан тараптардын мыйзамдуу укуктарын жана кызыкчылыктарын коргойт. Көрсөтүлгөн максаттарда төмөнкүлөр сунушталат:

• Коомдук керектөө үчүн жер участогун алуунун тартибин жана шарттарын караштырган мыйзамды жакшыртуу боюнча иш тобун түзүү. Иш тобунун курамына мамлекеттик органдардын (Юстиция министрлиги, Мамлекеттик каттоо кызматы, Курулуш жана аймактык өнүгүү боюнча мамлекеттик агенттик, Каржы министрлиги ж.б.), жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарынын, бизнес жамааттын, коомчулуктун, көз карандысыз баалоочулардын уюмдарынын өкүлдөрүн жана башка кызыкдар болгон уюмдарды жана адамдарды киргизүү зарыл.

• Коомдук керектөө үчүн жер участокторун алуунун тартибин жана шарттарын караган мыйзамды жакшыртууга багытталган зарыл болгон мыйзам долбоорлорун бекитилген тартипте иштеп чыгуу.